NJA 2003 s. 650

FrÄga om ett skriftligt avtal mellan sambor kan tillÀggas den innebörden att deras andelar i den gemensamma bostaden inte skall fördelas genom bodelning och, nÀr avtalet befinnes inte ha den innebörden, om det Àr oskÀligt att vÀrdet av andelarna i bostaden delas lika mellan samborna.

TR:n

L.B. och O.H. flyttade d. 11 febr. 1996 ihop som sambor i en gemensamt förhyrd bostadslÀgenhet i Stockholm. Under 1997 förvÀrvades fastigheten av en bostadsrÀttsförening. Genom upplÄtelseavtal d. 29 jan. 1998 upplÀts lÀgenheten med bostadsrÀtt till L.B., O.H. och O.H:s tvÄ minderÄriga döttrar med följande Àgarandelar: L.B. 8,14 %, O.H. 46,7 % samt barnen 22,58 % vardera. Den 19 sept. 2000 sÄldes bostadsrÀtten pÄ offentlig auktion enligt samÀganderÀttslagen av en av Stockholms TR förordnad god man. PÄ L.B:s begÀran nedsattes ett belopp om 1 290 850 kr av köpeskillingen hos lÀnsstyrelsen enligt lagen (1927:56) om nedsÀttning av pengar hos myndighet pÄ grund av att ovisshet rÄdde om vem som var rÀtt borgenÀr.

Advokaten Clara Tengbom, som d. 29 dec. 1999 förordnats till bodelningsförrÀttare av Stockholms TR, meddelade d. 31 okt. 2000 beslut angÄende bodelning enligt lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem mellan L.B. och O.H. I beslutet anförde bodelningsförrÀttaren följande. SÄdant lösöre som av parterna förvÀrvats för gemensamt bruk har sÀmjedelats. Den gemensamma bostaden, som i och för sig omfattas av sambolagens regler, har under pÄgÄende bodelning försÄlts av den av Stockholms TR förordnade gode mannen. Den likvid som erlagts och som kommer att erlÀggas för bostadsrÀtten omfattas ej av bodelning enligt sambolagen och bodelning av denna kan dÀrför ej ske.

L.B. klandrade bodelningen genom att vÀcka talan mot O.H. vid Stockholms TR. Hon anförde: De andelar om tillsammans 54,84 % av bostadsrÀtten som Àgdes av henne och O.H. var inte sÄlda vid samboförhÄllandets upphörande utan skall bodelas enligt sambolagen och tillskiftas parterna med hÀlften eller med 27,42 % vardera. Det hos lÀnsstyrelsen nedsatta beloppet motsvarar 19,28 % av köpeskillingen för hela bostadsrÀtten, dvs. skillnaden mellan den del av köpeskillingen som hon redan utfÄtt och de 27,42 % som hon Àr berÀttigad till enligt en hÀlftendelning. Hon yrkar dÀrför att TR:n Àndrar bodelningen pÄ sÄ sÀtt att O.H. ÄlÀggs att till henne utge en bodelningslikvid om 1 290 850 kr, att TR:n förpliktar O.H. att till henne betala 1 290 850 kr jÀmte rÀnta enligt 5 § rÀntelagen frÄn d. 31 okt. 2001 till dess laga kraft Àgande dom föreligger och för tiden dÀrefter enligt 6 § rÀntelagen samt att TR:n faststÀller att hon Àger rÀtt att lyfta det hos lÀnsstyrelsen nedsatta beloppet 1 290 850 kr jÀmte den rÀnta som utgÄtt dÀrÄ till den del den tÀcks av rÀnteyrkandet i mÄlet.

O.H. bestred kÀromÄlet pÄ de grunderna att parterna genom avtal om Àgarandelarna i samband med förvÀrvet av bostadsrÀtten överenskommit att denna inte skulle omfattas av sambolagen eller att i vart fall en bodelning skulle göras med jÀmkning av parternas andelar ner till vad som avtalats. Som jÀmkningsgrunder Äberopade han parternas avtal, som byggde pÄ deras insatser vid förvÀrvet, dÀrvid hans egen insats till stor del utgjordes av arv frÄn hans avlidna hustru, samt den korta varaktigheten av sambotiden. Om bostadsrÀtten skulle ingÄ i bodelning mellan parterna yrkade O.H. att han gottskrevs ett belopp om 129 088 kr, som motsvarade realisationsvinsten pÄ den omstridda lÀgenhetsandelen pÄ 19,28 % och som Ävilade O.H. i egenskap av registrerad Àgare till andelen. I frÄga om rÀnteyrkandet bestred han för tiden fram till lagakraftÀgande dom att utge högre rÀnta Àn vad som utföll pÄ det nedsatta beloppet eller 3,82 % medan han vitsordade yrkad rÀnta för tiden dÀrefter.

O.H. Äberopade tvÄ utlÄtanden av professor Anders Agell.

L.B. vitsordade berÀkningen av skattebeloppet 129 088 kr men förklarade sig inte kunna vitsorda att skatteeffekten i O.H:s fall blev att hans skatt ökades med samma belopp, detta med hÀnsyn till avdragsmöjligheter.

DomskÀl

TR:n (rÄdmÀnnen Tjulander och Davidsson samt tingsnotarien Otterstedt) anförde i dom d. 10 juli 2001: DomskÀl. Parterna har hörts under sanningsförsÀkran, frÀmst om omstÀndigheterna vid förvÀrvet av lÀgenheten. Advokaten P.B. har hörts som vittne om vad som förevarit vid diskussioner inför parternas avtal om fördelningen av andelarna i bostadsrÀtten. O.H. har som skriftlig bevisning Äberopat avtalet och en skrivelse till Stockholms överförmyndarnÀmnd.

Parternas uppgifter utvisar att den omtvistade bostadslĂ€genheten anskaffades för deras gemensamma boende under sĂ„dana omstĂ€ndigheter att den i och för sig omfattas av bodelningsreglerna i lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem (sambolagen). Det Ă€r ostridigt att parterna vid det dĂ€refter följande förvĂ€rvet av bostadsrĂ€tten lĂ€t anteckna en Ă€garandel av 8,14 % för L.B. och 46,7 % för O.H. Ägarandelarna har fastslagits i ett mellan parterna i samband med förvĂ€rvet trĂ€ffat skriftligt avtal, benĂ€mnt ”Optionsavtal samt Ägaravtal”, i fortsĂ€ttningen kallat Avtalet. I Avtalet antecknas att detta skall reglera tillkommande delar vid en eventuell försĂ€ljning.

Avtalet innehÄller inte nÄgon hÀnvisning till sambolagen och sÄledes inte nÄgot uttryckligt uttalande om vilken verkan avtalet skall ha pÄ en tillÀmpning av lagen. Partsutsagorna och P.B:s vittnesmÄl ger vid handen att parterna inte hade sambolagen i Ätanke vid diskussionerna inför avtalet. Enligt parterna kÀnde de inte ens till lagen vid denna tid. Vid detta förhÄllande kan avtalet inte tillerkÀnnas den innebörden att parterna överenskommit att bodelningsreglerna i sambolagen inte skulle gÀlla mellan dem, sÀrskilt inte mot bakgrund av lagens karaktÀr av skyddslagstiftning. Det framgÄr vidare av parternas uppgifter att bostadsrÀtten alltjÀmt Àgdes av dem och barnen dÄ samboförhÄllandet upphörde. TR:n finner med hÀnsyn till anförda omstÀndigheter att bostadsrÀtten, till den del den Àgts av parterna, skall göras till föremÄl för bodelning enligt sambolagen.

Utöver bostadsrÀttsdelen har parterna inte nÄgon egendom som skall ingÄ i bodelning.

FrÄgan blir dÄ om bodelningen skall ske som hÀlftendelning, som L.B. begÀrt, eller om den skall jÀmkas med stöd av 9 § sambolagen till det resultat som Avtalet anvisar, vilket Àr O.H:s andrahandsinstÀllning. SistnÀmnda lösning skulle innebÀra att ingendera parten avstÄr nÄgon egendom till den andre.

L.B. har gjort gÀllande att hon undertecknat Avtalet utan att nÀrmare ha tillÀgnat sig dess innehÄll. Detta pÄstÄende fÄr dock anses vederlagt genom O.H:s och vittnets utsagor. Enligt dessa har andelstalen varit föremÄl för flera diskussioner mellan parterna och berÀknats med utgÄngspunkt frÄn vardera partens utlÀgg för lÀgenheten i form av reparationskostnader och annat samt för förvÀrvet av bostadsrÀtten. O.H. har företett den berÀkning som lagts till grund för fördelningen av andelarna. Enligt denna har L.B. tillskjutit sammanlagt 286 540 kr. Hon har i mÄlet inte gjort annan invÀndning mot berÀkningen Àn att hon bidragit med ytterligare 80 000 kr till reparationskostnaden i samband med inflyttningen i lÀgenheten. O.H. har förnekat detta och anfört att sistnÀmnda belopp anvÀndes till att betala ett lÄn som Ävilade L.B. och som inte hade samband med lÀgenheten. Med hÀnsyn till överensstÀmmelsen mellan O.H:s berÀkning och de andelstal som Avtalet innehÄller, finner TR:n att det kan hÄllas för visst att Avtalet, som bÄda parterna godkÀnt som underlag för en framtida fördelning av köpeskillingen, ocksÄ pÄ ett riktigt sÀtt avspeglar parternas ekonomiska insatser i lÀgenheten. Avtalets bestÀmmelser om andelsrÀtternas storlek och fördelningen av en framtida köpeskilling Àr sÄledes inte i och för sig oskÀliga mot nÄgon part.

Utöver avtalet har O.H. till stöd för sin stÄndpunkt Äberopat bl.a. samboförhÄllandets lÀngd. Av parternas uppgifter framgÄr att deras faktiska separation intrÀffade genom O.H:s och hans döttrars avflyttning frÄn den gemensamma bostaden i slutet av maj eller juni 2000. Det framgÄr emellertid ocksÄ att det redan under Är 1999 vidtogs ÄtgÀrder Ätminstone frÄn O.H:s sida för att Ästadkomma en separation, bl.a. pÄ det sÀttet att han försökte finna en lÀgenhet dit L.B. och hennes bÄda söner kunde flytta.

Även om sambotiden skall rĂ€knas fram till och med maj 2000 har den sĂ„ledes inte varat lĂ€ngre Ă€n drygt fyra Ă„r. Var och en av parterna har under sambotiden haft goda inkomster och har bortsett frĂ„n boendekostnaden haft separata ekonomier. BĂ„da har numera funnit andra bostĂ€der. Det har ocksĂ„ framkommit att L.B. Ă€ger en fritidsfastighet av permanentstandard i nĂ€rheten av Stockholm. NĂ„got skyddsbehov Ă€r sĂ„ledes inte framtrĂ€dande i L.B:s fall.

Med hÀnsyn till ovanstÄende och sÀrskilt till att parterna sÄ kort tid som tvÄ och ett halvt Är före separationen genom Avtalet överenskommit hur den föreliggande situationen skulle lösas och dÄ det inte framkommit nÄgon senare intrÀffad omstÀndighet som rubbar förutsÀttningarna för Avtalet, anser TR:n att sÀrskilda skÀl föreligger att lÄta bodelningen genomföras pÄ sÄdant sÀtt att vardera parten tilldelas sin egen andel i bostadsrÀtten i överensstÀmmelse med parternas tidigare Avtal. L.B:s talan om att utfÄ det nedsatta beloppet som bodelningslikvid frÄn O.H. skall dÀrför lÀmnas utan bifall.

Domslut

Domslut. L.B:s yrkanden om utfÄende av bodelningslikvid frÄn O.H. och om rÀtt att lyfta det hos lÀnsstyrelsen nedsatta beloppet om 1 290 850 kr jÀmte uppkommen rÀnta lÀmnas utan bifall.

Svea HovR

L.B. överklagade i Svea HovR och yrkade att HovR:n skulle faststÀlla att hon som andel i den för gemensamt bruk förvÀrvade bostadsrÀtten skulle gottskrivas en bodelningslikvid om 1 161 762 kr samt förplikta O.H. att till henne betala detta belopp jÀmte dels den rÀnta som utföll pÄ den delen av det deponerade beloppet hos lÀnsstyrelsen, dels rÀnta enligt 6 § rÀntelagen för tiden efter det att domen vunnit laga kraft. Hon yrkade vidare att HovR:n skulle faststÀlla att hon hade rÀtt att lyfta det hos lÀnsstyrelsen nedsatta beloppet sÄvitt det avsÄg 1 161 762 kr jÀmte den rÀnta som utfallit pÄ detta belopp.

O.H. bestred L.B:s Àndringsyrkanden. För det fall att L.B:s talan skulle bifallas yrkade han att avrÀkning skulle ske inte bara med det belopp om 129 088 kr, som uppgavs vid TR:n och som nu föranlett L.B. att justera sitt yrkande i HovR:n, utan Àven för viss ytterligare reavinstskatt.

L.B. bestred att ytterligare avrÀkning för reavinstskatt skulle ske.

HovR:n (hovrÀttslagmannen BjÀllÄs, hovrÀttsrÄdet Thorsén, referent, och tf. hovrÀttsassessorn Björklund) anförde i dom d. 19 mars 2002: L.B., O.H. och P.B. har hörts pÄ nytt i HovR:n. Parterna har Äberopat samma grunder och omstÀndigheter hÀr som vid TR:n samt utvecklat sin talan i enlighet med det som framgÄr av TR:ns dom.

DomskÀl

DomskÀl. Det O.H. Äberopat i HovR:n angÄende avrÀkning för reavinstbeskattning utgör en ny bestridandegrund. DÄ O.H. inte anfört nÄgon giltig ursÀkt för sin underlÄtenhet att Äberopa grunden redan vid TR:n fÄr den inte Äberopas hÀr.

Det Àr ostridigt mellan parterna att bostadslÀgenheten anskaffades för deras gemensamma boende och att den dÀrför omfattas av bodelningsreglerna i sambolagen.

HovR:n ansluter sig till TR:ns bedömning att det omstridda avtalet inte kan ges den innebörden att parterna avtalat bort bodelningsreglerna i sambolagen. BostadsrÀtten skall dÀrför, som TR:n funnit, i den del den Àgts av L.B. och O.H. bli föremÄl för bodelning enligt sambolagen.

Huvudregeln vid bodelning enligt sambolagen Ă€r att vĂ€rdet av gemensam egendom skall delas lika mellan samborna. Är en sĂ„dan delning oskĂ€lig finns möjlighet att jĂ€mka bodelningen. Om det finns sĂ€rskilda skĂ€l för att inte dela den gemensamma egendomen skall, sĂ„som TR:n funnit i detta fall, varje sambo behĂ„lla sin egendom som sin andel.

Vid bedömningen av om jÀmkning bör ske skall beaktas sÀrskilt samboförhÄllandets lÀngd men Àven ekonomiska förhÄllanden och omstÀndigheterna i övrigt.

Sambotiden har varat fram till vĂ„ren 2000, dvs. i drygt fyra Ă„r. BĂ„de L.B. och O.H. har haft goda inkomster. Under sambotiden delade de huvudsakligen lika pĂ„ utgifterna för boende, mat och telefon. Ingen av dem har nĂ„got skyddsbehov. De har bĂ„da lĂ€mnat sina respektive bostadslĂ€genheter, nĂ€r de flyttade ihop för en gemensam framtid. För L.B:s del innebar det att hon lĂ€mnade en fyrarumslĂ€genhet, i vilken hon och hennes tvĂ„ minderĂ„riga söner var bosatta. Vid ombildningen av den gemensamma hyresrĂ€ttslĂ€genheten valde O.H. och L.B. att lĂ„ta hans minderĂ„riga döttrar gĂ„ in som delĂ€gare i stĂ€llet för att köpet finansierades med lĂ„nade medel. I den frĂ„gan Ă€r det klarlagt genom förhören med L.B. och P.B. att O.H. var pĂ„drivande medan L.B. kĂ€nde tveksamhet inför vad det skulle innebĂ€ra i en dödsfallssituation att hans döttrar ocksĂ„ var Ă€gare till bostadsrĂ€tten. Det har ocksĂ„ framkommit att det var viktigt, sĂ€rskilt för O.H., att insatsen om 2,2 milj. kr betalades kontant för att boendekostnaden per mĂ„nad inte skulle bli sĂ„ stor. Enligt O.H:s bedömning hade L.B. inte möjlighet att klara amorteringar och sina övriga utgifter om hon lĂ„nade pengar för att kunna betala en större del av insatsen. Hon Ă€ger och Ă€gde vid tiden för ombildningen av hyresrĂ€tten visserligen en fritidsfastighet, som hade ett marknadsvĂ€rde om 5–6 milj. kr, men det har inte pĂ„stĂ„tts att frĂ„gan om en avyttring av denna varit pĂ„ tal nĂ€r finansieringen av förvĂ€rvet av bostadsrĂ€tten diskuterades, dĂ€remot att L.B. möjligen skulle kunna sĂ€lja en tomt eller lĂ„na pengar i bank för att kunna bidra med en större andel.

Den omstĂ€ndigheten att L.B. Ă€gde en vĂ€rdefull och realiserbar tillgĂ„ng men Ă€ndĂ„ inte betalade nĂ„gon del av insatsen i bostadsrĂ€tten talar i viss mĂ„n för att det skulle vara oskĂ€ligt mot O.H. med en bodelning av bostadsrĂ€tten enligt huvudregeln. Å andra sidan har det framgĂ„tt att det var O.H. som önskade att förvĂ€rvet finansierades pĂ„ det sĂ€tt som skedde medan L.B. var öppen för att delta med egna medel och att det dessutom inte fanns rĂ„drum för att övervĂ€ga och pröva andra finansieringsalternativ.

Vid en samlad bedömning av samtliga omstÀndigheter och det förhÄllandet att parterna inte avtalat bort sambolagens huvudregel vid bodelning, trots att goda möjligheter att fÄ hjÀlp och rÄdgivning fanns i deras nÀrmaste omgivning, framstÄr det inte som oskÀligt att huvudregeln om likadelning skall gÀlla i detta fall. L.B. skall dÀrför genom bodelning tilldelas hÀlften av den gemensamma andelen om 54,84 % eller ytterligare 19,28 %, dock med avdrag för viss beskattning. Den skifteslikvid som O.H. skall utge till L.B. uppgÄr till yrkat belopp. Detta belopp jÀmte upplupen rÀnta dÀrÄ har L.B. sÄledes rÀtt att lyfta hos lÀnsstyrelsen (se 6 § och 8 § 2 st. lagen (1927:56) om nedsÀttning av pengar hos myndighet). NÄgon skyldighet för O.H. att utge dröjsmÄlsrÀnta kan dÀrför inte uppkomma.

Domslut

Domslut. Med upphÀvande av bodelningsförrÀttarens beslut om bodelning d. 31 okt. 2000 och TR:ns dom i huvudsaken, faststÀller HovR:n den skifteslikvid som O.H. skall utge till L.B. till 1 161 762 kr, vilket belopp O.H. förpliktas att betala till L.B. jÀmte den rÀnta som utfallit pÄ beloppet frÄn det att lÀnsstyrelsen placerade de nedsatta medlen pÄ ett rÀntebÀrande konto till dess att beloppet lyfts.

HovrĂ€ttsrĂ„det Dahl var skiljaktig och anförde: Jag delar den bedömning som HovR:n har redovisat fram till det sista stycket pĂ„ s. 3 i domen. (Det stycke som inleds med orden ”Huvudregeln vid bodelning”. Red:s anm.) HĂ€refter vill jag anföra följande.

Huvudtanken bakom sambolagen Àr att en sambo vid samboförhÄllandets upplösning skall ha en giftorÀttsliknande rÀtt till delning av sambornas gemensamma bostad och bohag nÀr egendomen har anskaffats för gemensamt begagnande (5 § 1 st. sambolagen).

I 9 § sambolagen finns en möjlighet att göra avsteg frĂ„n likadelningsprincipen. I den mĂ„n det med hĂ€nsyn sĂ€rskilt till samboförhĂ„llandets lĂ€ngd men Ă€ven till sambornas ekonomiska förhĂ„llanden och omstĂ€ndigheterna i övrigt Ă€r oskĂ€ligt att en sambo nĂ€r samlevnaden upphör skall lĂ€mna egendom till den andre i den omfattning som följer av en likadelning, skall bodelningen i stĂ€llet göras sĂ„ att den förstnĂ€mnde sambon fĂ„r behĂ„lla mer av sin egendom. Är en sambo försatt i konkurs nĂ€r bodelningen skall förrĂ€ttas eller finns det andra sĂ€rskilda skĂ€l att inte dela sambornas egendom, skall varje sambo behĂ„lla sin egendom som sin andel.

FrÄgan om jÀmkning skall sÄlunda avgöras efter en helhetsbedömning av samtliga omstÀndigheter i det enskilda fallet, varvid samlevnadens lÀngd Àr en av de omstÀndigheter som skall beaktas (se bet. LU 1986/87:18 s. 47). I motiven framhÄlls att nÄgon femÄrsschablon av det slag som gÀller vid bodelning efter Àktenskapsskillnad inte skall tillÀmpas vid bodelning enligt sambolagen. I motiven anges att vad som i stÀllet skall beaktas Àr dels nÀr egendomen förvÀrvades, dels vÀrdet av den. Om egendom som förvÀrvats före samboförhÄllandet byts ut mot egendom av samma slag (t.ex. vid bostadsbyte) och samboförhÄllandet upphör kort tid dÀrefter, framstÄr det ofta som oskÀligt att likadela vÀrdet av egendomen. Enligt motiven bör omfattningen av jÀmkningen vara beroende av den tid som har gÄtt sedan egendomsbytet Àgde rum. Normalt bör inte jÀmkning ske, om fem Är har förflutit sedan egendomsbytet Àgde rum. Och ju lÀgre vÀrde egendomen har, desto mindre anledning finns det att jÀmka. (Se prop. 1986/87:1 s. 262 f.)

JĂ€mkningens frĂ€msta syfte torde sĂ„lunda vara att jĂ€mna ut den tröskeleffekt som konstruktionen av den giftorĂ€ttsliknande rĂ€tten för sambor kan ge. För sambor kan varje förvĂ€rv som sker för gemensamt begagnande utgöra nĂ„got av en tröskel, nĂ€mligen i den mĂ„n den delningsbara egendomen dĂ€rmed ökar i vĂ€rde pĂ„ den ej delningsbaras bekostnad. Med tiden kan man rĂ€kna med att tröskeleffekten bleknar och försvinner allteftersom den ekonomiska gemenskapen mellan parterna fortsĂ€tter och fördjupas. (Se om det sagda i Lars Tottie, Äktenskapsbalken, s. 616.)

O.H. och L.B. levde samman under ca fyra Ärs tid. De flyttade ihop som sambor i en gemensamt hyrd bostadslÀgenhet. I januari 1998 upplÀts lÀgenheten med bostadsrÀtt. FörvÀrvet finansierades genom O.H:s och dennes barns förmögenheter. L.B:s förmögenhet lÀmnades hÀrvid orörd och den har sÄlunda inte anvÀnts till att bekosta förvÀrvet av den mycket vÀrdefulla egendom som skall bodelas i större utstrÀckning Àn vad som framgÄr av det i mÄlet omstridda s.k. optionsavtalet. L.B. kom dÀrför att Àga endast ca en sjundedel av parternas andel av bostadsrÀtten och dÀrmed ocksÄ en lika stor andel av boets nettobehÄllning. SamboförhÄllandet upphörde ca tvÄ Är efter förvÀrvet av bostadsrÀtten.

Vid en helhetsbedömning finner jag skÀligt att O.H. i bodelningen tilldelas tre fjÀrdedelar av boets nettobehÄllning. Den skifteslikvid som O.H. skall utge till L.B. skall sÄlunda uppgÄ till en fjÀrdedel av boets nettobehÄllning med avdrag för den del av försÀljningslikviden som hon redan har erhÄllit.

HD

O.H. överklagade och yrkade att TR:ns dom skulle faststÀllas.

L.B. bestred Àndring.

HD avgjorde mÄlet efter huvudförhandling.

HD (JustR:n Lars K. Beckman, Munck, referent, Lennander, Dahllöf och Lindeblad) beslöt följande dom: DomskÀl. O.H:s och L.B:s samboförhÄllande inleddes d. 11 febr. 1996, dÄ de tillsammans med sina respektive barn flyttade ihop i en lÀgenhet i centrala Stockholm som hyrdes av dem bÄda. Sedan hyresrÀtten ombildats till bostadsrÀtt, upplÀts bostadsrÀtten d. 29 jan. 1998 till dem jÀmte O.H:s döttrar med de andelstal som framgÄr av TR:ns dom mot en insats om 2 204 638 kr. O.H. flyttade med sina döttrar frÄn lÀgenheten i maj eller juni 2000. Dessförinnan hade han i oktober 1999 begÀrt förordnande av god man enligt lagen (1904:48 s. 1) om samÀganderÀtt och L.B. i november samma Är ansökt om förordnande av bodelningsförrÀttare. BostadsrÀtten sÄldes i september 2000 pÄ offentlig auktion, varvid försÀljningen inbringade 6 910 000 kr eller, efter avdrag för försÀljningskostnader, 6 695 282 kr.

Enligt 5 § 1 st. i den i mÄlet tillÀmpliga lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem Àr liksom enligt den nu gÀllande sambolagen (2003:376) huvudregeln att, nÀr ett samboförhÄllande upphör, sambornas gemensamma bostad och bohag pÄ begÀran skall fördelas mellan dem genom bodelning, om egendomen har förvÀrvats för gemensamt begagnande. Denna regel mÄste vara tillÀmplig Àven nÀr som i förevarande fall en del av bostaden Àgs av nÄgon annan Àn samborna och kommer dÄ att gÀlla den andel i bostaden som samborna tillsammans eller nÄgon av dem Àger. Har bostaden sÄlts efter det att samboförhÄllandet upphört, mÄste rÀtten till delning övergÄ pÄ den köpeskilling som trÀtt i bostadens stÀlle.

Undantag frÄn rÀtten till delning gÀller emellertid enligt 5 § 2 st. lagen om sambors gemensamma hem för fall dÄ samborna har kommit överens om det i ett skriftligt avtal som har undertecknats av dem bÄda. I mÄlet Àr till en början frÄga om det av parterna i anslutning till bostadsrÀttsupplÄtelsen trÀffade avtalet kan betraktas som ett sÄdant avtal som enligt detta lagrum innebÀr att vÀrdet av deras gemensamma bostad inte skall fördelas mellan dem.

Avtalet mellan parterna Ă€r betecknat ”Optionsavtal samt Ägaravtal” och daterat d. 26 jan. 1998. Enligt avtalet fördelade sig Ă€garandelarna i lĂ€genheten med 8,14 % pĂ„ L.B., 46,7 % pĂ„ O.H. och 22,58 % pĂ„ vardera av dennes döttrar, dvs. samma andelstal som angavs vid bostadsrĂ€ttsupplĂ„telsen. Fördelningen angavs basera sig pĂ„ de kostnader var och en svarat för sĂ„vĂ€l vid förvĂ€rvet av bostadsrĂ€tten som vid övriga investeringar i lĂ€genheten. Vid en eventuell försĂ€ljning skulle enligt avtalet köpeskillingen fördelas enligt de dĂ€r angivna Ă€garandelarna. L.B. skulle ha en option pĂ„ att i framtiden förvĂ€rva en ytterligare andel frĂ„n O.H. om 6,14 %. Denna option fick utnyttjas under Ă„r 1998 genom skriftligt meddelande frĂ„n L.B. till O.H.

Det Ă€r ostridigt att avtalet upprĂ€ttades under medverkan av L.B:s bror, som Ă€r advokat, och att insatsen för bostadsrĂ€tten i sin helhet betalats med O.H:s och hans döttrars medel. Av O.H. Ă„beropad dokumentation fĂ„r anses ge vid handen att den för L.B. angivna andelen – bortsett frĂ„n en mindre felrĂ€kning till hennes nackdel – motsvarat hennes bidrag dels till en ”svart” ersĂ€ttning som parterna betalat för att fĂ„ hyreskontrakt pĂ„ lĂ€genheten, dels till de renoveringskostnader som uppkom i samband med att de hyrde denna.

I avtalet anges inte att parternas andelar i bostadsrÀtten skall vara undantagna frÄn fördelning i hÀndelse av samboförhÄllandets upplösning. Det har inte pÄstÄtts att lagen om sambors gemensamma hem fördes pÄ tal vid avtalstillfÀllet, och utredningen fÄr anses ge vid handen att ingen av parterna dÄ var förtrogen med innebörden av nÀmnda lag. Vid angivna förhÄllanden kan avtalet inte anses ge uttryck för en gemensam partsavsikt av innebörd att huvudregeln om rÀtt till delning skulle sÀttas ur spel.

Det anförda innebÀr att den köpeskilling som influtit vid försÀljning av bostadsrÀtten skall vara föremÄl för bodelning mellan parterna. Huvudregeln nÀr det som i förevarande fall inte Àr frÄga om avdrag för skulder innebÀr dÄ att sambornas andelar skall lÀggas samman och att det sammanlagda vÀrdet skall delas lika mellan dem. I den mÄn det med hÀnsyn sÀrskilt till samboförhÄllandets lÀngd men Àven till sambornas ekonomiska förhÄllanden och omstÀndigheterna i övrigt Àr oskÀligt att en sambo nÀr samlevnaden upphör skall lÀmna egendom till den andra i denna omfattning, skall emellertid bodelningen i stÀllet göras sÄ att den förstnÀmnda sambon fÄr behÄlla mer av sin egendom (8 och 9 §§ lagen om sambors gemensamma hem; jfr 14 och 15 §§ nu gÀllande sambolag). Vid tillkomsten av denna jÀmkningsregel har understrukits att frÄgan om jÀmkning skall ske bör avgöras efter en helhetsbedömning av samtliga omstÀndigheter i det sÀrskilda fallet (se bl.a. LU 1986/87:18 s. 47).

I förevarande fall var det frĂ„ga om ett förhĂ„llandevis kortvarigt samboförhĂ„llande. Mindre Ă€n tvĂ„ Ă„r efter förvĂ€rvet av bostadsrĂ€tten vidtog parterna Ă„tgĂ€rder för samboförhĂ„llandets upplösning och knappt tvĂ„ och ett halvt Ă„r efter detta förvĂ€rv flyttade O.H. frĂ„n lĂ€genheten. BostadsrĂ€tten betalades i sin helhet med O.H:s och hans döttrars medel, medan L.B:s förmögenhet – som i huvudsak bestod av en vĂ€rdefull fritidsfastighet i Stockholms skĂ€rgĂ„rd – lĂ€mnades orörd. Det skulle mot den bakgrunden och med hĂ€nsyn till övriga omstĂ€ndigheter vara oskĂ€ligt mot O.H., om parternas andelar i köpeskillingen skulle bli föremĂ„l för likadelning.

Den yttersta grÀnsen för jÀmkning innebÀr att vardera parten behÄller sin egendom. NÀr en av samborna förhÄllandevis kort tid före ett samboförhÄllandes upplösning har svarat för hela eller större delen av finansieringen av ett bostadsförvÀrv kan det inte sÀllan finnas skÀl för en sÄ lÄngtgÄende jÀmkning. Vid den helhetsbedömning som skall göras mÄste emellertid ocksÄ beaktas omstÀndigheter som talar emot en sÄdan lösning. SÄ t.ex. kan den av samborna, som inte alls eller endast i mindre mÄn bidragit till bostadsförvÀrvet, pÄ annat sÀtt ha gjort ekonomiska insatser för gemensamt ÀndamÄl.

I förevarande fall kan man inte undgÄ att sÀrskilt beakta det förhÄllandet att de hyresgÀster som, vid en ombildning av hyresrÀtten till bostadsrÀtt, utnyttjar möjligheten att förvÀrva bostadsrÀtten till sin lÀgenhet kan göra synnerligen betydande ekonomiska vinster och att det frÄn denna synpunkt Àr en betydande fördel att fÄ delta i ett sÄdant förvÀrv. Den bostadsrÀtt som parterna tillsammans med O.H:s döttrar förvÀrvade representerade sÄlunda redan vid upplÄtelsen ett marknadsvÀrde som högst betydligt översteg insatsen, nÄgot som bÄda parter mÄste ha varit medvetna om. L.B. och O.H. hyrde gemensamt lÀgenheten före ombildningen och hade samma rÀtt att delta i förvÀrvet av bostadsrÀtten. Det Àr klarlagt i mÄlet att det var O.H. som genomdrev att förvÀrvet skulle ske utan medverkan av L.B., trots att hon som HovR:n har anmÀrkt var öppen för att delta med egna eller lÄnade medel. Under sÄdana förhÄllanden och med beaktande av kostnaden för L.B. att erhÄlla en ny bostad fÄr det anses gÄ alltför lÄngt, om jÀmkningen i detta fall skulle ske pÄ sÄdant sÀtt att över huvud taget ingen fördelning skall göras. Detta gÀller Àven med beaktande av att L.B. inte utnyttjat den option som hon erhÄllit enligt avtalet mellan parterna. Med hÀnsyn till samtliga omstÀndigheter bör bodelningen i stÀllet ske pÄ det sÀttet att O.H. erhÄller tre fjÀrdedelar och L.B. en fjÀrdedel av deras andelars sammanlagda vÀrde.

Av det belopp om 6 695 282 kr som försĂ€ljningen av bostadsrĂ€tten inbringat Ă€r L.B. alltsĂ„ berĂ€ttigad att erhĂ„lla en fjĂ€rdedel av parternas andelar om tillhopa 54,84 % eller sĂ„ledes 13,71 % dvs. 5,57 % utöver den andel om 8,14 % som hon redan erhĂ„llit. I HD Ă€r ostridigt att den realisationsvinstskatt som belastat den för O.H. registrerade andelen om 46,7 % skall beaktas vid en sĂ„dan fördelning och att denna skatt skall berĂ€knas till 284 531 kr. Det ytterligare belopp som hon Ă€r berĂ€ttigad att erhĂ„lla uppgĂ„r dĂ„ till (0,0557 x 6 695 282 – 5,57 x 284 531 : 46,7 =) 338 990 kr. Om rĂ€ntan rĂ„der inte nĂ„gon tvist.

Domslut

Domslut. HD Àndrar pÄ det sÀtt HovR:ns dom att det belopp som O.H. har att betala till L.B. som ytterligare bodelningslikvid bestÀms till 338 990 kr jÀmte rÀnta pÄ detta belopp enligt den grund som HovR:n angivit.

HD:s dom meddelades d. 22 dec. 2003 (mÄl nr T 1581-02).