tvangsauktion

Tvangsauktion er en realisationsmåde, hvorved en kreditor, der har foretaget udlæg eller udpantning i skyldnerens faste ejendom eller løsøre eller har håndpant i løsøre kan opnå hel eller delvis fyldestgørelse for sit krav gennem salg af det udlagte på auktion.

Formål med tvangsauktioner

Formålet med tvangsauktioner er at sikre kreditorerne betaling for deres tilgodehavender ved at sælge skyldnerens aktiver. Ifølge Ulrik Rammeskow Bang-Pedersen er det afgørende at opnå den højest mulige auktionspris for at begrænse tabet for rettighedshaverne og ejeren. Dette understøttes af reglerne i retsplejeloven, som blev ændret i 1991 for at sikre bedre juridisk og sagkyndig bistand til ejeren samt mere effektiv annoncering af auktionerne.

Definition og karakteristika ved en tvangsauktion

Jens Anker Andersen bemærker, at en tvangsauktion er en salgsform, der indebærer en særlig måde at indgå salgsaftaler på. Ifølge aftaleretten betragtes fogedens opråb af ejendommen som en opfordring til at fremkomme med bud, mens de fremmødtes bud betragtes som tilbud, der eventuelt accepteres gennem fogedens hammerslag. Dette gør tvangsauktionen til en aftaleretlig proces, hvor der indgås en bindende aftale mellem køber og sælger ved hammerslag.

Juridisk grundlag for tvangsauktioner

Reglerne om tvangsauktioner findes primært i Retsplejelovens kapitel 49-52, som omhandler forskellige typer af tvangsauktioner, herunder over løsøre og fast ejendom. Ifølge Retsplejeloven § 538, stk. 1, giver et udlæg ret til at sætte det udlagte til offentlig auktion og gøre sig betalt af auktionssummen. Dette gælder dog med visse undtagelser, som fremgår af Retsplejelovens §§ 557, 559 a og 559 b.

Konkursloven indeholder også regler, der regulerer tvangsauktioner i forbindelse med konkurs. Konkurslovens § 85, stk. 1, fastslår, at "under konkursen kan tvangsauktion over skyldnerens aktiver alene foretages efter begæring af boet eller med dettes samtykke". Dette betyder, at konkursboet har kontrol over, om og hvordan skyldnerens aktiver sælges på tvangsauktion.

Retsplejelovens procedurer for tvangsauktioner

Begæring om tvangsauktion

En tvangsauktion kan begæres af en kreditor, der har lyst et pantebrev eller foretaget udlæg i skyldnerens aktiver. Ifølge Retsplejeloven § 560 skal en anmodning om tvangsauktion være skriftlig og indeholde oplysninger om ejendommens art samt vedlægges en tingbogsattest og en vurderingsattest, se nærmere nedenfor. Hvis ejendommen bruges til beboelse af skyldneren, skal fogedretten afholde et vejledningsmøde med skyldneren inden for syv dage, jf. Retsplejeloven § 561.

Tvangsauktion over fast ejendom kan begæres af den, der i ejendommen har tinglyst enten:

Et pantebrev eller
Et udlæg.

Det udlæg i fast ejendom, som er foretaget af pantefogeden, giver ret til forauktionering og kan derfor umiddelbart danne grundlag for afholdelse af tvangsauktionen.

Hvis en pant- eller udlægshaver ønsker en tvangsauktion afholdt, skal vedkommende indgive en skriftlig auktionsbegæring til fogedretten. Se Retsplejelovens § 560.

Auktionsbegæringen skal være vedlagt følgende:

En opdateret tingbogsattest
En attest om ejendomsvurderingen
Dokumentation for auktionsgrundlaget, dvs. en genpart af udlægsattesten.

Anmodningen skal også indeholde oplysning om ejendommens art. Se Retsplejelovens § 560. Der kræves ikke varmesynsrapport. Fogedretten kan ikke kræve tilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring.

Vejledningsmøde og afværgefrist

Benyttes ejendommen til beboelse (evt. som sommerhus) for skyldneren eller dennes familie, skal fogedretten så vidt muligt inden 7 dage afholde et vejledningsmøde i fogedretten med skyldneren. Se retsplejelovens § 561.

På vejledningsmødet vejleder fogedretten skyldneren om, hvad tvangsauktionen indebærer, og hvilke retsvirkninger den har.

Fogedretten kan når som helst beskikke en advokat for skyldneren.

Fogedretten kan på vejledningsmødet give skyldneren en frist på indtil 4 uger til at afværge auktionen, og senere kan denne frist forlænges, hvis særlige omstændigheder taler for det. Se retsplejelovens § 561, stk. 3 og 4.

Antagelse af sagkyndig person

Når en eventuel afværgefrist er udløbet, kan fogedretten antage en sagkyndig person (normalt en ejendomsmægler) til inden for 4 uger at foretage en vurdering af ejendommen med henblik på at få ejendommen solgt i fri handel gennem annoncering. Se retsplejelovens § 562, stk. 1. Fogedretten kan forlænge fristen i særlige tilfælde.

Den sagkyndige skal altså primært forsøge at afværge auktionen. Det bedste er naturligvis, hvis ejendommen ved en omprioritering kan bevares for skyldneren. Hvis en omprioritering ikke er mulig, er det at foretrække, at ejendommen sælges i fri handel, da prisen i fri handel normalt er højere end auktionsprisen.

Auktionens afholdelse

Tvangsauktionen afholdes af fogedretten i den retskreds, hvor ejendommen er beliggende, jf. retsplejelovens § 539. Under auktionen kan skyldneren eller en rettighedshaver forlange en ny auktion, hvis de straks stiller sikkerhed for omkostningerne, jf. Retsplejeloven § 576.

Konkurs og tvangsauktion

Hvis skyldneren erklæres konkurs, kan tvangsauktionen kun gennemføres med konkursboets samtykke, jf. konkurslovens § 85, stk. 1.

De økonomiske og juridiske konsekvenser af tvangsauktionen

1. For skyldneren

En tvangsauktion kan have alvorlige økonomiske og sociale konsekvenser for skyldneren, da aktiverne sælges for at dække gæld. Prisen på en ejendom, der sælges på tvangsauktion, kan falde med 25 % eller mere, hvilket ofte betyder, at ikke alle kreditorer får dækket deres krav.

2. For kreditorerne

Kreditorerne har en interesse i at få aktiverne solgt til den højest mulige pris for at minimere deres tab. Hvis en tvangsauktion ikke kan dække alle krav, kan kreditorerne lide økonomiske tab.

3. For auktionskøberen

Auktionskøberen overtager ejendommen eller aktivet med de rettigheder og forpligtelser, der følger af tvangsauktionen. Dette kan inkludere hæftelser eller andre byrder, afhængigt af auktionsvilkårene.

En auktionskøber har meget små muligheder for at påberåbe sig mangler og ulovligheder ved ejendommen. Auktionskøberen kan gøre et erstatningsansvar gældende mod den sagkyndige, eller den der har udarbejdet salgsopstillingen, hvis disse har handlet ansvarspådragende.

Den praktiske gennemførelse af tvangsauktion over fast ejendom

Hvor og hvordan annonceres tvangsauktioner?

Alle tvangsauktioner over fast ejendom skal offentliggøres ved at blive annonceret i Statstidende senest 14 dage inden auktionen. I annoncen står tid og sted for tvangsauktionen og vigtige oplysninger om ejendommen. Derudover skal tvangsauktioner annonceres på en række portaler på nettet:

Det er den person, der har anmodet om tvangsauktionen, der har ansvaret for, at tvangsauktionen bliver annonceret.

Hvem kan byde?

Tvangsauktioner er offentlige. Alle, der møder op, kan afgive bud på auktionen. Kan man ikke selv møde, kan man lade en advokat byde for én på auktionen. Man kan også give en skriftlig fuldmagt til en anden person, der så kan byde for én.

Panthaverne i den faste ejendom

Panthaverne får del i budsummen efter deres prioritetsstilling (se prioritet), og en panthaver kan derfor have interesse i at afgive et bud på tvangsauktionen for at sikre, at ejendommen sælges for et bud, der giver dækning for hans fordring. Således undgår han, at panteretten (se pant) bortfalder.

Hvis der ikke afgives et bud, der giver rekvirenten delvis dækning for dennes krav

Hvis der ikke afgives et bud, der giver rekvirenten delvis dækning for hans krav, slutter tvangsauktionen uden hammerslag, og rekvirenten skal endeligt bære omkostningerne ved tvangsauktionen. Enhver panthaver eller anden, der har en rettighed over ejendommen, og som vil få andel i et auktionsbud, kan dog kræve, at der gives den højestbydende hammerslag.

Skyldneren kan på auktionsmødet forlange ny auktion mod straks at stille sikkerhed for omkostningerne herved. Fogedretten kan endvidere bestemme, at der skal afholdes ny auktion, hvis den skønner, at et væsentligt højere bud kan opnås på denne. Hvis der ikke skal afholdes ny auktion, udsteder fogedretten auktionsskøde til køberen.

Køberen af den faste ejendom

De rettigheder, der ikke opnåede dækning på tvangsauktionen, kan køberen forlange slettet af tingbogen. Budsummen fordeles efter fradrag for auktionsomkostningerne i henhold til prioritetsrækkefølgen, og et evt. overskud udbetales til skyldneren.

Køberen kan få hjælp af fogedretten, hvis den tidligere ejer ikke frivilligt flytter fra ejendommen.

Køberen af ejendommen kan herefter søge om et auktionsskøde for ejendommen. Dette foregår på tinglysning.dk. Fogedretten undersøger om køberen opfylder betingelserne for tvangsauktionen og underskriver derefter det digitale auktionsskøde.

Køberen skal selv få auktionsskødet tinglyst på ejendommen.

Tvangsauktion over løsøre

En anmodning om tvangsauktion over løsøre kan kun ske, hvis man har fået den pågældende genstand udleveret frivilligt fra ejeren, eller man har fået den udleveret med hjælp fra fogedretten.

”Løsøre” dækker over ting, dyr og ejendele, der ikke er fast ejendom.

Løsøreauktioner skal bekendtgøres mindst en uge før auktionens afholdelse. Bekendtgørelsen skal indeholde en almindelig omtale af de genstande, der skal bortsælges, og rekvirenten skal antage en inkassator til at indkræve budsummerne.

Fogedretten fordeler budsummen efter fradrag af auktionsomkostningerne mellem de berettigede, og et evt. overskud udbetales til skyldneren.

En tvangsauktion over løsøre afholdes af en auktionsleder, hvis fogedretten har givet samtykke til det. En auktionsleder er en jurist, der er udnævnt af Justitsministeriet til at stå for offentlige auktioner.

Retshistorie

Udviklingen af et tvangsauktionssystem som led i en retsforfølgning til fyldestgørelse af pengekrav har som forudsætning, at det kort tid efter indførelsen af Christian 5.s Danske Lov fra år 1683 blev bestemt, at afholdelse af auktioner uden for København skulle henlægges til domstolene, og hvervet som auktionsdirektør i København skulle varetages af en kongeligt udnævnt embedsmand.

Denne ændring bidrog til, at udlæg i løbet af 1700-t. ændrede karakter fra at ske til ejendom for kreditor til at danne grundlag for en tvangsauktion (udlæg til forauktionering). Ud over udlæg kunne udpantning danne grundlag for tvangsauktion.

Til tvangsauktioner henregnedes også de auktioner, som blev afholdt af skiftemyndighederne til realisering af et insolvent bo (se konkurs) eller dødsboer, hvori gælden ikke var vedgået.

I ældre tid var det sædvanligt at afholde flere tvangsauktioner over fast ejendom, men ved Tvangsauktionsloven af 1891 blev det bestemt, at der kun skulle afholdes én auktion.

Kildehenvisninger

U.2010B.102 af Ulrik Rammeskow Bang-Pedersen: Er tvangsauktionssystemet tidssvarende, jf. afsnit 2. Karnov Group.

SPO.1986.64 af Jens Anker Andersen: Mere om beskatningen ved tvangsauktion, jf. afsnittet "Hvad er en tvangsauktion". Karnov Group.

Karnovs Lovsamling med kommentaren til §§ 538, 560, 561, 576 af Lasse Højlund Christensen og Kristian Torp. Karnov Group.

Karnovs Lovsamling kommentaren til Konkursloven af Lars Lindencrone Petersen. Karnov Group.

Håndbog i Boligfinansiering af Susanne Nielsen, 7. udg. 2021, kap. 6.5. om Tvangsauktion. Karnov Group.

SKAT , se G.A.3.2.2.2.3 Tvangsauktion over fast ejendom.

Kommentarer

Kommentarer til artiklen bliver synlige for alle. Undlad at skrive følsomme oplysninger, for eksempel sundhedsoplysninger. Fagansvarlig eller redaktør svarer, når de kan.

Du skal være logget ind for at kommentere.

Fagansvarlig for Civilproces

Sonny Kristoffersen

Advokat, lektor, ph.d.