【本音】都内で4LDKマンションは慎重に。広さだけで選ぶと損します

​正直に言います。

都内で80㎡を超える4LDKのマンション、ほとんどの人にはおすすめしません。

​これは営業トークではなく、もし自分の友人に相談されたら全力で止めるレベルの話です。

​結論から言うと、

👉 「お子さんがかなり多い家庭」以外は、基本やめた方がいいです。

​理由①：そもそも「出口（需要）」が少なすぎる

​80㎡超えの4LDKを必要とする人は、マーケットにおいて極めて限定的です。

• ​子どもが3人以上いる

• ​4人家族だが、どうしても一人一部屋を確保したい

​こうした「ピンポイントな需要」しかありません。

買う人が少ないということは、あなたが手放す時に「売るのに苦戦する」という未来に直結します。

​理由②：リセールが驚くほど弱い

​将来売却する時のことを考えてみてください。

この手の物件は、**「欲しい人が現れるまで時間がかかる」**のが常識です。

• ​ターゲットが狭すぎて、内見すら入らない

• ​早く売りたいのに価格を下げざるを得ない

​結果として、**「物件自体は良いのに、なぜか売れない」**というジレンマに陥り、資産価値が伸び悩むケースが目立ちます。

​理由③：比較対象が「格下」に引きずられる

​これが実務上の最も重要なポイントです。

​検討者はこう考えがちです。

「70㎡の3LDKと価格がそんなに変わらないなら、80㎡の4LDKの方がお得じゃない？」

​しかし、売却時は逆の現象が起きます。

👉 比較されるのは、数が多い「70㎡の3LDK」です。

​中古マンションを探す人の多くは、まず「3LDK」で検索をかけます。4LDKで探す人は驚くほど少ないのです。

そうなると、あなたの80㎡4LDKは、格下の70㎡3LDKと同じ土俵で価格競争をさせられ、**「3LDKと比べて割安感がないと選ばれない」**という理不尽な状況になります。

​さらに、広ければ広いほど毎月の管理費や固定資産税も重くなります。

「売りにくいのに維持費は高い」。このダブルパンチが、ボディブローのように家計に効いてきます。

​👉 最初に感じた“お得感”が、そのまま将来の“損”に変わるのです。

​じゃあ、どんな人なら「アリ」なのか？

​答えはシンプルです。

👉 子どもが多くて、その広さが「今、絶対に必要な人」です。

​この場合は、リセール（売却益）を割り切り、家族の住みやすさを優先するという「納得の買い方」になります。

​■ まとめ

​80㎡超えの4LDKは……

• ​需要が極めて少ない

• ​とにかく売りにくい

• ​格下（3LDK）との比較で負けやすい

​👉 “広さの満足感”と引き換えに、将来の“売りやすさ（資産性）”を手放す物件です。

​無理に4LDKを選ばずとも、3LDK＋収納の工夫や、子どもが小さいうちはコンパクトにまとめる戦略もあります。広さよりも「立地・資産性・無理のない返済」を優先した方が、結果的に人生の満足度は高くなります。

「広さより立地・資産性・返済を優先すべき」はわかった。でも、実際の内見でどう判断すればいいのか迷う方へ。

物件を見てから「どうしようか」と考えている人は、今の市場ではほぼ買い負けます。内見前に「自分のGOライン」を決めておく人だけが確実に買えています。

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