【NOI利回り10.09%／9,800万円】広島駅から車20分。"薪式プライベートサウナ × 1棟貸し民泊"の二刀流収益モデル——築4年の小型・複合収益型物件

こんにちは、株式会社グローバルリゾートレジデンス代表取締役の中道崇志です。

このたび、当社が運営する**「グローバルリゾート 温品サウナ民泊（MAKI de SAUNA）」——広島市東区上温品のサウナ付き1棟貸し民泊**が、収益不動産として市場に登場します。

これまでご紹介してきた物件は、観光地の大型ホテル・地方リゾートが中心でしたが、本案件は——

🔥 2023年新築・築4年の薪式プライベートサウナ付き1棟貸し 🛁 宿泊（年676万円）＋ 日帰りサウナ（年678万円）の半々収益構造 🏙️ 広島駅から車20分の都市近郊立地 💰 9,800万円という"1億円以下"の小型サイズ

——という、全く新しいカテゴリーの収益不動産です。

物件サマリー：3つの数字で見る投資魅力

▼ 販売価格 　9,800万円（税込）

▼ 表面利回り 　13.82%（宿泊＋サウナ実績ベース）

▼ NOI利回り 　約10.09%（2025年実績・税控除後）

「築浅 × 高利回り × サウナ複合収益」という、地方民泊・宿泊投資としては極めて稀な組み合わせです。

🎯 本物件の核心：「サウナ需要 × 民泊需要」の二刀流

本物件の最大の特徴は、「宿泊」と「日帰りサウナ」の半々収益構造です。

2025年実績（年商1,354万円）の内訳：

▼ 宿泊売上 　6,765,999円（約50%）

▼ 日帰りサウナ売上 　6,780,000円（約50%）

これが何を意味するか——**「単一収益源に依存しない、極めて安定的な収益構造」**を持つということです。

サウナ複合収益が生む3つの戦略的価値

① 単一需要依存からの脱却 天候・季節・経済状況・インバウンド変動など、宿泊単独の物件は外部要因に大きく揺さぶられます。本物件は宿泊×サウナの2本立てで、片方が落ちても片方で支えられる構造を実現。

② 平日も休日もフル稼働 宿泊は週末・連休に集中しがちですが、日帰りサウナは平日の夜間・週末両方に需要があります。1棟資産を、2つの異なる時間帯ニーズで最大限に稼働できるモデル。

③ サウナブームという構造的トレンドの取り込み 近年の「サ活」ブームは、ライフスタイル定着段階に入りました。プライベートサウナの需要は、大衆化と差別化の両面から拡大中——本物件は、その流れに完全に乗っている案件です。

🔥 サウナ施設のクオリティ：本格薪式 × 地下天然水

本物件のサウナは、サウナ愛好家から極めて高い評価を受けています（サウナイキタイ等のレビュー口コミより）。

こだわりポイント

▼ セルフロウリュ可能な本格薪式サウナ（最大約90℃） 　電気式ではなく、薪を使った本物のフィンランド式。薪のパチパチという音、立ち上る薪の香り——「ととのい」の質が桁違いです。

▼ 地下100mから汲み上げた天然水の水風呂 　まろやかな地下水を使用した水風呂。サウナ後の冷却で**「水質の違い」**が体感できる、本物の水風呂体験。

▼ 森の音と風を感じる外気浴スペース 　屋外ウッドデッキ完備。インフィニティチェアで本格外気浴が可能。山に囲まれた静かな環境で、街中サウナでは得られない開放感。

▼ 季節アロマで楽しめるロウリュ 　ロウリュ用の水にアロマを足して、季節ごとに変わる香りを楽しめる仕様。

▼ 手ぶらでOKのフルアメニティ 　タオル・ポンチョ・サウナマット・シャンプー類・化粧水・ドライヤーまで完備。観光客やライト層も気軽に利用可能。

つまり、本物件のサウナは"投げ売り価格の単純な民泊"ではなく、サウナ専門誌・サウナ愛好家コミュニティで認知されているプロ仕様——これが日帰りサウナ売上 678万円を支えています。

🎥 まずは"見て・感じて"ください

文字や数字だけでは、この物件の魅力は伝わりきりません。実際の施設を、3つの公式チャネルでご確認ください。

📸 Instagram：日々のリアルなお客様の様子

▼ アカウント：@makidesauna

サウナの煙、外気浴の様子、お客様の「ととのった顔」——生きた施設の魅力が日常的に投稿されています。投稿の反応・フォロワー数を見れば、サウナ愛好家コミュニティでの認知度もお分かりいただけます。

🎥 YouTube：施設の全貌を映像で

▼ 施設紹介動画：https://youtu.be/ipOnJJZePTs

写真では伝わらない空間の広がり、薪サウナの炎、外気浴スペースの開放感を、動画でご体感ください。**「これは投資する価値がある資産だ」**と納得いただけるはずです。

🔗 公式予約サイト：そして、実際に体験を

▼ 予約サイト：https://makidesauna.jp/

本気で投資を検討される方には、実際に1泊宿泊いただくことを強くおすすめします。

「投資判断の前に、自分でユーザー体験する」——これは、ホテル・民泊投資で失敗しないための最重要ステップです。1泊数万円の体験投資が、9,800万円の物件購入判断の精度を桁違いに高めてくれます。

物件詳細

▼ 販売価格 　9,800万円（税込）

▼ 所在地 　広島県広島市東区上温品4丁目

▼ 交通 　JR山陽本線「広島駅」バス20分／車20分

▼ 土地面積 　283.06㎡（公簿）

▼ 建物面積 　109.30㎡

▼ 構造・規模 　木造 2階建 / 1LDK×1戸 + サウナ・脱衣洗面×2基

▼ 築年月 　2023年2月（築4年・新築）

▼ 土地権利 　所有権

▼ 駐車場・用途 　5台／第一種低層住居専用地域（建60%・容100%）

▼ 取引態様 　専属専任媒介

▼ 収益構造 　宿泊 ＋ 日帰りサウナの複合収益（年商1,354万円）

▼ 運営状況 　賃貸中（満室）・即時引渡可

「広島駅から車20分」という近郊立地ながら、山に囲まれた静かな環境——これが本物件のサウナ価値を支えています。「街中で行けるけど、自然環境を体験できる」絶妙なロケーションです。

立地ポテンシャル：都市近郊"5番目の選択肢"

物件のある広島市東区上温品は、広島駅エリアから車20分の近郊住宅地。これまでご紹介してきた物件と比べて、全く異なる立地特性を持ちます。

① 広島市内の中心市場アクセス

広島駅から車で20分。広島市内中心部の宿泊・サウナ需要を直接取り込める立地です。市街地のホテル不足・サウナ不足を補完する役割を果たせます。

② 観光地依存しない都市需要

宮島・尾道・宇品といった観光地物件と異なり、**「広島市内のビジネス・観光・地元レジャー」**という安定した都市需要を獲得できます。

③ "山に囲まれた静かな環境"という希少性

街中に近いのに、山に囲まれた静寂が得られる——この立地の希少性が、サウナ施設としての差別化価値を生み出しています。「街中サウナでは得られない開放感」を求める客層を独占。

④ サウナーの巡礼地として認知済み

サウナイキタイ・グーグル口コミ・SNSで**「広島の本格サウナ」**として既に認知獲得済み。新規認知獲得コストがゼロのスタート地点を引き継げます。

⑤ 5台駐車場という強み

サウナ需要は車利用者が多く、5台の駐車場は集客力に直結します。バス・電車での来訪が前提の市街地サウナでは難しい、車来訪型の収益機会を取り込めます。

収益パフォーマンス：2025年実績の精緻なシミュレーション

▼ 売上合計（実績） 　13,545,999円 　・宿泊売上：6,765,999円 　・日帰りサウナ売上：6,780,000円

▼ 販管費 　▲ 1,898,784円

▼ 人件費 　▲ 875,703円

▼ 固定資産税（令和6年度・実額） 　▲ 201,900円

▼ ブランドロイヤリティ（売上の5%） 　▲ 677,300円

▼ オーナー営業利益（NOI） 　9,892,312円

実績NOI利回りは10.09%——販売価格9,800万円に対して年間約990万円のNOIを生み出しています。

高NOIを支える3つの要因

① 軽い販管費・人件費 販管費189万円＋人件費87万円。サウナ運営は消耗品が少なく、無人運営との相性が極めて良い。月平均23万円程度の運営コストで、年商1,354万円を実現。

② 固定資産税の軽さ 令和6年度実額わずか20.2万円。新築・小型物件ならではの軽い固定費。

③ 築浅による修繕リスクほぼゼロ 2023年新築で築4年——取得後しばらく大規模修繕は不要。長期的なキャッシュフロー安定性が極めて高い。

ブランド加盟・運営委託スキーム

本案件は**「グローバルリゾート」ブランドへの加盟と運営委託がセット**で提供されます。

加盟料金設計

▼ ブランドロイヤリティ 　総売上の5%

▼ 初回加盟金 　300,000円（税別）

▼ 運営形態 　完全運営委託

▼ 契約期間 　5年間（以後、自動更新）

オーナー様は、運営の手間を一切かけることなく、安定した宿泊＋サウナ収益のみを享受いただけます。

当社のサウナ運営ノウハウ

サウナ運営は、ホテル・民泊運営とは異なる専門ノウハウが必要です：

• 薪・水質・温湿度管理などのサウナ施設維持

• サウナイキタイ・SNS集客などのサウナ専門マーケティング

• 手ぶら来訪者向けアメニティ補充などの細やかなオペレーション

これらすべてを当社が一括で提供。オーナー様はサウナ運営の専門知識を持っていなくても、プロ運営の収益力を享受できます。

こんな投資家の方におすすめ

最後に、本物件が特にフィットする投資家像を整理します。

・1億円以下の予算で、築浅・高利回り物件を探している方 ・サウナブームという構造的トレンドを取り込みたい方 ・宿泊＋サウナの複合収益による安定運営に魅力を感じる方 ・都市近郊立地で、観光地依存しない安定収益を狙いたい方 ・個人投資家として最初のホテル/民泊投資を検討している方 ・**運営委託＋ブランド加盟で「手間ゼロ」**を求める方 ・SNS訴求力のある資産でブランド構築をしたい方 ・取得後の修繕リスクが低い物件を志向する方

オペレーター視点：サウナ複合民泊が"ポートフォリオの異種戦力"になる理由

私はホテル運営会社の代表として、地方の宿泊施設を10年近く運営してきました。ホテル投資のポートフォリオ設計で重要なのは、異なるリスク・リターン構造の物件を組み合わせることです。

これまでご紹介してきた物件群を整理すると：

▼ 大型観光ホテル（NUKUI・ONO de LUNE）：観光需要・規模スケール型 ▼ 業態転換型（ビアリッツ）：バリューアップ型 ▼ 地方ロードサイド（柳井）：多層商圏型 ▼ 瀬戸内別荘（竹原）：改装再生型

そして本物件は——

▼ 都市近郊サウナ複合民泊：「サウナ専門需要 × 都市需要 × 築浅小型」

という、全く異なる収益構造を持つ物件です。投資ポートフォリオとして他物件と組み合わせれば、観光低迷時もサウナ需要で支える、サウナ需要低迷時も観光で支える——リスク分散が機能します。

「1棟だけでも、ポートフォリオの一角にも」——これが、本物件の最大の魅力だと考えています。

ご相談・現地内覧について

具体的な収支詳細、現地ご内覧、サウナ運営ノウハウの詳細については、個別ご相談ベースで対応させていただきます。

「サウナ複合民泊投資に興味がある」 「築浅・小型・1億円以下の高利回り物件を探している」 「サウナブームを資産形成に活かしたい」 「都市近郊×自然環境という希少立地に魅力を感じる」

そんな方は、お気軽にコメント・DMでご連絡ください。運営会社目線でのリアルな情報をお伝えします。

🌲 まずは、宿泊・サウナ体験から

最後にもう一度——投資検討の前に、ぜひ一度ご自身で体験してください。

「自分が泊まりたい、また来たいと思える物件か」——これは、宿泊・民泊投資で最も信頼できる判断基準です。

薪のパチパチという音、地下水の水風呂、森の外気浴。ご自身で"ととのって"いただいた後、改めて投資の話をしましょう。

📍 関連リンク

• MAKI de SAUNA 公式予約サイト：https://makidesauna.jp/

• MAKI de SAUNA Instagram：https://www.instagram.com/makidesauna/

• MAKI de SAUNA YouTube動画：https://youtu.be/ipOnJJZePTs

• 株式会社グローバルリゾートレジデンス 公式サイト：https://global-resort-residence.com/