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【不動産売却】“一般・専任・専属”の違いと囲い込み問題

ワイズホーム｜大阪の家えらびと住宅ローン

高い査定額が「良い不動産会社」とは限らない理由

■ 結論

不動産売却では「売却依頼の契約形式（一般・専任・専属専任）」と「囲い込みの有無」、そして「査定額の根拠」が成功のカギです。
単に高額査定を出す会社より、根拠のある価格設定と積極的な販売活動を行う会社を選ぶことが、結果的に“高く・早く・安心して売れる”ポイントになります。

■ 要点

  • 売却依頼は 一般・専任・専属専任 の3種類

  • 囲い込みは「他社からのお客様を断り、売主の利益を損なう行為」

  • 高すぎる査定額は、売れ残り → 値下げ → 長期化の原因

  • 重要なのは「根拠ある査定」と「積極的な販売活動」

  • 売主様が損しないためには、契約内容と販売姿勢を見極めることが必須

■ 本文

1｜まず知っておきたい「売却依頼の3つの形式」

不動産を売却するときは、仲介会社に売却を依頼する「媒介契約」を結びます。
契約の種類は以下の3つです。

◆① 一般媒介

複数社に依頼できる契約。

  • メリット：複数社が競争するため、動きが活発になりやすい

  • デメリット：責任の所在があいまいで営業が薄くなりがち

「幅広く声をかけたい」「まずは試したい」という方に向いています。

◆② 専任媒介

1社のみへ依頼。ただし他社のお客様紹介はOK。

  • メリット：担当会社が責任を持って動いてくれる

  • デメリット：会社の動き次第で売却スピードに差が出る

報告義務（2週間に1回）があるため、活動内容が確認しやすい点も利点です。

◆③ 専属専任媒介

1社のみへ依頼。さらに「売主が自分で見つけた買主」に売ることも不可。

  • メリット：専属体制で重点的に販売

  • デメリット：自由度がもっとも低く、会社の質が売却結果を左右する

初心者の方には少し縛りが強い契約形式です。

2｜問題視される「囲い込み」とは？

囲い込み＝他社からのお客様を断り、自社だけで売ろうとする行為。

本来、不動産はレインズに登録し、他社からも紹介できる状態にする必要があります。
しかし中には、
「買主側の仲介手数料も取りたい」
という会社が、他社からの問い合わせを断ることがあります。

これが売主様にとっては大きな損失です。

●囲い込みが起きるとどうなる？

  • 購入検討者が減る

  • 競争が起きず価格が下がりやすい

  • 売却まで長期化する

  • 売主に不利な条件が増える

「売れるチャンスを潰される」というのが最大の問題です。

3｜高い査定額＝良い会社”とは限らない理由

売却相談の際に、複数社から査定をもらうことは一般的です。
ただし注意したいのは 必要以上に高額な査定を提示する会社 です。

◆なぜ高額査定が危険なのか？

以下のケースが非常によくあります。

  1. 専任契約を取りたい会社が“わざと高い価格”を提示

  2. 売主が「高く売れる」と勘違いし契約

  3. 実際は全く反響がなく数か月売れない

  4. 結果的に「値下げ」をする

  5. 市場に長期間出た物件としてイメージが悪くなる

  6. 最終的に“相場以下の価格”で売れてしまうことも

つまり 最初の価格設定を間違えると、結果的に損をする ということです。

4｜本当に見るべきポイントは「査定の根拠＋販売姿勢」

売主様が失敗しないために重要なのは2つです。

◆① 査定額に“根拠”があるか

根拠が明確である会社は信頼できます。

  • 成約事例

  • 競合物件との差

  • 築年数・立地・管理状態

  • リフォーム状況

  • 相場の動き

これらを具体的に説明できる会社は、実力があるといえます。

◆② 積極的な販売活動をしてくれるか

高額査定よりも、実際の行動が大事です。

  • レインズ公開の迅速さ

  • 他社との連携

  • 内見調整のスピード

  • 反響の共有

  • 販売戦略（ホームズ・スーモの写真、タイトル、文章）

売主の利益を第一に考え、透明性のある会社を選ぶことが成功につながります。

5｜売主様が損しないための選び方

不動産売却の成功には「担当者選び」がすべてと言っても過言ではありません。

  • 丁寧に説明してくれる

  • メリットもデメリットも隠さない

  • 数字や根拠を示してくれる

  • 囲い込みをしない

  • 提案力と情報発信がしっかりしている

これらが揃っている会社なら、売主様は安心して任せられます。

■ 次のアクション（CTA）

▶ 売却のご相談を希望される方へ

ワイズホームでは、
「囲い込み一切なし」
「根拠に基づく査定」
「最短で高く売る販売戦略」
を徹底しています。

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