草むしりは外注すべき？大家の僕が自分で続ける理由

不動産投資というと、

「物件を買って、管理会社に任せれば、毎月家賃が入ってくる」

そんなイメージを持つ人もいるかもしれません。

実際、管理会社に任せられる業務は多くあります。ただ、物件を所有すると、草むしりやゴミ拾い、共用部分の簡単な清掃など、管理費だけでは対応しきれない細かな作業もあります。

僕が所有するアパートでも、定期的な草むしりや細かな清掃まですべて管理費に含まれているわけではありません。

そのため現在は、休みの日に自分で物件を巡回して、草むしりやゴミ拾い、建物の確認をしています。

今回は、こうした作業を「自分でやるのか、外注するのか」について考えてみます。

外注すると年間では意外と大きい

仮に草むしりや簡単な清掃を、1棟あたり月1万円で外注するとします。

2棟なら月2万円、3棟なら月3万円。

年間では24〜36万円になります。

一方、僕の場合は少し離れた2物件を、休みの日にまとめて1日で巡回しています。

具体的な地域は伏せますが、総走行距離を180〜200km程度、車の燃費を10km/L、ガソリンを1L170円として計算すると、1回のガソリン代は約3,000〜3,400円です。

単純な現金支出だけを見れば、外注するよりかなり安く済みます。

もちろん、自分でやればタダというわけではありません。

移動時間もかかりますし、草むしりをする時間も必要です。車のタイヤやオイルも消耗しますし、自分の時間にも当然価値があります。

そのため、

「外注2万円に対してガソリン代3,000円だから、自分でやった方が得」

と単純に考えるのは少し違うと思っています。

節約以上に大きい「現地を見ること」

それでも今は、自分で草むしりをしています。

理由は、単に外注費を節約するためではありません。

一番大きいのは、

自分の物件を、自分の目で確認できることです。

実際に現地へ行くと、草以外にも色々なことに気付きます。

共用部分にゴミや私物が置かれていないか。

建物に新しい傷みが出ていないか。

駐車場や外構に問題がないか。

管理会社から報告を受けるだけでは分からないことも、現地を見ると意外と見つかります。

僕は、不動産投資を完全な「不労所得」だとはあまり考えていません。

数千万円を使って購入した物件です。

すべてを管理会社任せにするのではなく、自分でも定期的に状態を確認する。

これも大家業の一部だと思っています。

草むしりは「巡回する理由」

僕にとって草むしりは、単なる清掃ではなく、物件を定期的に見に行くきっかけにもなっています。

草を抜きながら建物を見る。

ゴミを拾いながら駐車場を見る。

共用部分を掃除しながら設備を見る。

すると、

「ここはそろそろ補修した方がいいかな」

「もう少しきれいにしておいた方が、入居者さんも気持ちよく住めそうだな」

といった発見があります。

僕の場合、物件まで車で行くこともそれほど苦ではありません。

休みの日にドライブをしながら物件を回り、少し作業をして帰る。

感覚としては、

物件管理＋ドライブ＋気分転換

くらいです。

今の規模であれば、数千円のガソリン代で複数の物件を確認できて、外注費も抑えられる。

そう考えると、現時点では十分に費用対効果があると思っています。

規模が大きくなれば外注する

ただ、これをずっと続けるつもりはありません。

今後、所有物件が10棟、20棟と増えていけば、自分ですべての草むしりをするのは効率が悪くなります。

その段階では、シルバー人材センターや清掃業者などにお願いして、自分は別の仕事に時間を使った方がいいでしょう。

結局、大切なのは、

「その作業に、自分の時間を使う意味があるのか」

を考えることだと思います。

何でも自分でやればいいわけでも、何でも外注すればいいわけでもありません。

今の僕にとって草むしりは、単なる月数万円の節約ではなく、

自分の物件を、自分の目で確認するための時間です。

規模が大きくなれば考え方も変わるでしょう。

ただ、今のところは費用対効果も悪くありませんし、ドライブと気分転換も兼ねて、しばらくは自分で続けていこうと思っています。