【宅建試験まであと37日】報酬額の計算、「速算式」と「貸借の特例」を使い分けられますか？｜宅建・1日1テーマ合格ノート #072

📗 マガジン連載「宅建・1日1テーマ合格ノート」#072（2026年9月11日配信） 試験本番まで、毎日1テーマを積み上げていく連載です。

こんばんは。金曜日は宅建業法の日。今日で連載72本目、試験まであと37日です。

宅建業法の報酬額の制限は、毎年ほぼ確実に1問出題されるテーマです。計算問題として出されることもあれば、「この報酬額は上限を超えているか」という正誤判定で出ることもあります。ところが、売買の速算式は覚えていても、貸借の報酬ルールになると「あれ、居住用と居住用以外で何が違うんだっけ」と手が止まる受験生が少なくありません。覚えるべきルールは限られているので、今日ここで一気に整理してしまいましょう。

この記事の読み方

無料パートでは、売買の報酬額の速算式と、貸借における報酬額の原則ルールを整理します。ここだけでも「売買の報酬計算」と「貸借の報酬の上限」が判断できるようになります。

有料パートでは、居住用建物の貸借の特例、400万円以下の空家等の特例、消費税の扱い、過去問1問・4肢の詳細解説、ゴロ合わせを3つ掲載しています。

今日の重要用語

「報酬額の制限」（宅建業法第46条） 宅建業者が宅地建物の売買・交換・貸借の媒介・代理に関して受けることができる報酬の額は、国土交通大臣が定める額を超えてはならない。この上限を超える報酬を受領した場合、宅建業法違反となる。報酬の額は依頼者との合意だけでは決められず、法定の上限が絶対的な天井となる。

「400万円以下の空家等の売買における特例」 売買代金が400万円以下の宅地建物について、通常の売買と比較して現地調査等の費用を要するものの媒介・代理を行う場合、売主から受領できる報酬の上限は18万円（税別）とすることができる。2018年の告示改正で導入され、近年の試験で出題が増えている。

売買の報酬、速算式を使いこなす

売買における報酬額の上限は、取引物件の代金額（税抜き）に応じて段階的に定められている。

代金が200万円以下の部分は、代金の5％。 200万円を超え400万円以下の部分は、代金の4％。 400万円を超える部分は、代金の3％。

これを毎回分解して計算するのは面倒なので、代金が400万円を超える場合は速算式を使う。

速算式：代金 × 3％ ＋ 6万円

この「＋6万円」の正体は、200万円以下の部分で5％と3％の差額（2％）が4万円、200万円超400万円以下の部分で4％と3％の差額（1％）が2万円、合計6万円という調整額にすぎない。理屈を知っておくと忘れにくい。

たとえば代金が3,000万円の場合、3,000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 96万円。これが媒介の場合に「片方の依頼者」から受領できる上限額（税別）になる。

ここで試験に出やすいポイントを3つ押さえる。

1つ目。媒介の場合、報酬の上限は「依頼者の一方から」受領できる額。売主と買主の双方から受領する場合でも、それぞれの依頼者から受領する額がこの上限以内でなければならない。「双方合計で上限の2倍まで」ではなく、「一方からの額が上限以内」が原則。

2つ目。代理の場合、報酬の上限は媒介の場合の2倍。ただし、売主から代理の依頼を受け、買主から媒介の依頼を受けたような場合、双方から受領する報酬の合計額は媒介の場合の上限額の2倍を超えてはならない。

3つ目。交換の場合、報酬額の算定基礎となるのは「いずれか高いほうの価額」。たとえば評価額2,000万円の宅地と評価額2,500万円の宅地を交換する場合、2,500万円を基準に計算する。

貸借の報酬は「賃料の1か月分」が天井

貸借の媒介における報酬額は、売買とまったく異なるルールになる。

貸借の媒介の場合、依頼者の双方から受けることができる報酬の合計額は「借賃の1か月分＋消費税」が上限。売買のように代金額に応じた段階計算はしない。

ここが試験で狙われるのは、「居住用建物」の場合の特例との対比。居住用建物以外（事務所、店舗、宅地など）の貸借であれば、当事者の一方から借賃の1か月分を受領することも、双方から合計で1か月分になるように配分することも、依頼者の承諾があればどちらでもよい。

では居住用建物の場合はどうなるか。ここから先は有料パートで詳しく解説する。

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