なぜ青学教授は「返済できるか」だけで住宅ローンを貸すのは変だと考えたか

「年収が高い人ほど、住宅ローンの金利が低い」

これ、当たり前だと思っていませんか？🐱

でも少し考えてみると、これっておかしな話なんです。

住宅ローンは、最終的に家という担保があるから成立するローンです。というのも、「返せなくなっても、家を売れば回収できる」という前提のもとで、銀行は30年・40年という長期のローンを個人に貸せているから。

だとすれば、審査では「この人が返せるか」にくわえて、「この家が30年間、ずっと価値を持ち続けてくれそうか」もチェックしなければおかしいと思いませんか。

「これって変だな……もっと掘り下げて考えられるかも」と思ったのが、青山学院大学教授・大垣尚司。

というわけで今回は、「住宅ローンって、家をチェックしないで貸すのはおかしくない？」という話について、話を聞いてみました！

▼詳細な解説や裏話は本編のYouTube動画でもお話ししています▼
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普通の住宅ローンは「家を見ない」🏠

皆さんが銀行で住宅ローンを借りようとすると、「金利一覧」なんて表を見られるときがありますよね。

さて、この一覧を見たとき、「木造住宅は金利何%」とか「RC造は何%」なんて書いてある銀行、見たことありますか？

ありませんよね🤔

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では、銀行は何をローン融資時に審査するかというと……それは、「人」。年収、勤め先、返済比率などの情報がチェックされるのです。

さらに、一般的に銀行では、年収が低い人ほど金利が高くなりますよね。

銀行の論理としては「返せなくなりそうな人ほどリスクが高いから金利を上乗せする」ということなんですが……。

なんだか直感的には、「金利が高くなるから、むしろ返せなくなるリスクが高くなっている」とも考えられるような……🤔

🏦家なんて、どうせすぐ無価値になるんだもん

では、なぜ銀行は「家」の価値をしっかりと見てくれないのでしょうか？

一番の理由は、「日本の家は、時間が経つと価値がほぼゼロになる」という慣習があるから。皆さんも、実家を売っても二束三文になってしまった、土地代しか値がつかなかった、なんてエピソードを耳にされたことがあるのではないでしょうか。

つまり、銀行は「万が一この人が返せなくなったとき、家を売っても借金は回収できない。だから年収が低い人（＝リスクが高いとみなされる人）からは、最初から金利を多めにもらっておこう」と考えるわけです。

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ということは……🤔

もし、もしですよ。

「ローン返済中は価値が下がらない、本当に質の高い家」を建てたとしたらどうでしょう。

万が一ローンの支払いが厳しくなっても、家自体に十分な価値が残っていて、それを売ってローンを完済できるなら、銀行は損をしませんよね。

それなら、今の年収がそこまで高くなくても、家自体の価値を担保としてしっかり評価して、もっと安心して良い条件でお金を貸してくれてもいいはずです。

つまり、いい家を建てれば、年収に関係なく、いい利率のローンが借りられる仕組みです。

これ、結構いい仕組みなんじゃない？　と考えついたのが、青山学院大学教授・大垣尚司でした。

⚠️20年かけて、実はこのローン、完成してます

ここに気付いたのが、今から20年ほど前のこと。それ以来、制度を作ることに人生を捧げてきた大垣。

なんと数年前に仕組みは完成。

現在は楽天銀行や三菱UFJ銀行、日本住宅ローンなどで、借りることができるのです！！！👏

そのローンの名前は「残価設定型住宅ローン」。

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このローンでは、大垣教授が設立した組織「移住･住みかえ支援機構」が家の品質を保証することで、金融機関が残価ローンを提供します。

JTIが認める家の条件は、たとえばこんなもの。

• 🏠 100年持つような耐久性

• 🔩 一般基準の1.25〜1.5倍の耐震性（震度7でも粘れる強さ）

• 🌿 高い環境性能（冷暖房費が安い）

残価設定型住宅ローン、嬉しい副産物もあるんです✨

「いい家を建てれば、銀行が安心してローンを出せる環境になる」。大垣教授の気づきはそれだけにとどまりません。

実はこの残価設定型ローンには、家の価値が将来まで担保されているからこそ実現できた、人生の変化に寄り添う「強力な副産物」ともいえる３つのオプションが付いてくるんです。

🔴 🏠 🔴

１. 50〜60代ごろ、返済を激減できる

返済スタートから20年前後で「返済額軽減オプション」が使えるようになり、月々の返済額を3〜4割まで減らせます。

２. いざとなったら家を売却してローン終了

家を引き渡せば、ローン残高と同額で買い取ってもらえます。家の売却額よりローン残高が上回る「オーバーローン」の心配が無用になります。

３. 家を貸してローンを返す裏技も

売却をしたくない場合は、「返済額軽減オプション」を利用しつつ、家を賃貸に出すことができます。

賃貸は、国の基金が設定された「マイホーム借上げ制度」を利用可能。空き家の期間でも毎月家賃収入が入ってくるため、家を手放さずに家賃収入でローンをカバーすることが可能です。

🌹 まとめ

「人」ではなく「家」の価値をしっかりと評価する。

住宅ローンが本来あるべき姿に戻るだけで、万が一のときに返済額を減らしたり、家を貸したりと、私たちの人生の選択肢はこんなにも広がります。

長い人生、何が起こるかわかりません。これから家づくりを考えている方は、「家が自分を助けてくれる」新しいローンの形を、ぜひ選択肢の一つに加えてみてくださいね。

▼詳細な解説や裏話は本編のYouTube動画でもお話ししています▼
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