【入門編】宅建業法　第２回　宅建業とは①～宅地・建物編～

今回から内容に入っていきましょう。

前回、宅建業法第１条について、詳しく解説をしました。

その中で、そもそも宅建業法は、宅建業を営む者に対して規制を課すものでした。

宅建業者は免許がなければ、取引ができないんでしたよね。

そこで、今回から、「宅建業」とは一体何か？という話をしたいと思います。

今日は、【宅建業＝宅地建物取引業】の「宅地」と「建物」からみていきます。

宅地の一般的イメージ

いきなりですが、「宅地」と聞いて皆さんは何をイメージしますか？

おそらく、多くの方は、建物（住宅、店舗、ビルなど）が建っている土地をイメージすると思います。

そのとおりです。

皆さんがイメージする宅地は宅建業法上も「宅地」です。

一応、宅建業法ではどのように規定されているか確認しておきましょう。

一般的には宅地とは思えないけど

建物を建てる目的がある場合

条文を読むと、「建物の敷地に供される土地」となっています。

「（今現在、）供されている」とは書かれていません。

そもそも、土地や建物は我々の生活の基盤です。

だからこそ、その取引に携わる者の業務の適正や取引の公正を守らなければならないんでしたよね（第１条に全部書いてあります。）。

ということは、今、建物が建っていなくても、将来建物を建てるつもりの土地の取引であっても、宅建業法の規制を課すべきですよね？

となると、山奥の土地であっても、建物を建てる予定であれば、「宅地」とすべきでしょう。

ポツンと一軒家にあこがれて、山奥に建物建てたい人には、宅建業法の規制がないなんて、常識的に考えてもおかしいですよね？

その人の利益も守るべきでしょう。

用途地域内の土地・・・？

もうひとつ試験との関係で押さえておくべき土地があります。

それが、「用途地域内の土地」です。

過去問でも頻繁に出題されています。

条文にも出てきてますね。

「用途地域」ってなんやねん！

って感じかと思いますが、安心してください。

皆さんが住んでいる町をイメージしてみてください。

「この辺は住宅街だな～」

「この辺は商業施設が集まってるな～」

「この辺は工場ばかりだな～」

実は、街づくりというのは、様々なことに配慮して我々が住みやすい街になるようにしっかりと計画を立てて行われます。

都市計画法という法律に基づいて、「ここの地域を街にするために開発していこう！」（このような地域を「市街化区域」と言います。）とか、「ここは自然を守りたいから開発はやめておこう！」（このような地域を「市街化調整区域」と言います。）とか計画を立てます。

そして、市街化区域においても、家の隣にアミューズメントパークができたり、工場ができると生活しづらくてつらいですよね？

ですから、市街化区域の中でも

「ここは住宅街にしよう！」

「住宅街の近くに工場はない方がいいから工場はここに建てよう！」

「人を集まりやすそうなここに商業施設を建てよう！」

といった感じで、地域ごとに土地の使い道＝用途を定めます。

この用途を定めた地域を「用途地域」と言います。

そうすると、用途地域内の土地って、住宅が建ったり、商業施設が建ったり、工場が建ったりと建物がいっぱい建ちそうですよね？

そうです。

用途地域内の土地は、原則として将来建物が建つ予定になりますので、「宅地」になります。

用途地域内の土地でも「宅地」にならない場合がある！？

今、「原則として」と言いました。

法律の学習においては、この原則例外が非常に重要ですし、試験でもここが狙われます。

実は、用途地域内の土地であっても、例外的に「宅地」に該当しない土地があります。

もちろん、暗記してもいいのですが、やはり理解が大事なので、理解してもらえるように解説します。

そもそも、宅建業法は、宅地建物の取引の公正とそれに携わる者の業務の適正などを守ることが目的です。

そうであるならば、絶対に建物が建つ可能性のない土地については、規制をする必要がありません。

そこで、用途地域内の土地であっても、既に公共施設があり建物を建てることができない土地（公共施設はそこに住んでいる地域の皆さんのためのものであり安易になくすことはできませんよね？）や物理的に建物を建てることが難しい土地もあるでしょう。

そのため、

道路、公園、広場、河川、水路

については、用途地域内の土地であっても、「宅地」には該当しません。

以上が「宅地」に関する話です。

以上を踏まえて、改めて条文を確認してみるとわかりやすいと思います。

建物のイメージ

次は「建物」について説明します。

建物と言われると、皆さんはどんなイメージを抱きますか？

そのイメージで間違いありません。それが「建物」です。

ただ、一軒家だけをイメージされた方は注意が必要です。

もう少し、「建物」のイメージは広く捉えてください。

会社の事務所や倉庫、その他にもマンションやビルも含まれます。マンションの１室も建物に該当します。

本日は以上です。