【2026年最新】宅建士・宅建業法（宅地建物取引士資格試験）合格対策｜8種制限7数値と35条37条即答型

宅地建物取引士資格試験で、宅建業法20問を何点で抜けるつもりですか。ここを18点で通過する人と13点で終わる人の差は、知識量ではありません。差がつくのは「どの順番で、何から見るか」という判定手順を持っているかどうかです。この記事では宅建業法の頻出パターンを5つの型に畳み、型①から型⑤まで全部に、順番の決まった判定手順と数値を割り当てます。まず型①を、設問から答えが出るところまで、この無料部で最後まで通します。

宅建業法20問は、5つの棚からしか出ない

宅建業法は問26から問45までの20問です。50問中20問、全体の4割がここに集まっています。しかもこの20問は、毎年ほぼ同じ5つの棚から降りてきます。

型① 8種制限（自ら売主制限）→ 例年3〜4問
型② 35条・重要事項説明 → 例年2〜3問
型③ 37条書面 → 例年2問
型④ 免許・宅建士の登録（欠格事由・変更の届出）→ 例年4〜5問
型⑤ 報酬額・広告・業務上の規制・営業保証金と保証協会 → 例年6〜7問

権利関係14問は、条文も判例も外へ外へと広がっていきます。対して宅建業法は範囲が閉じています。閉じている20問を18問取り、開いている14問を8問で流す。これが現実的な合格点の組み方です。

満点を狙える科目はここしかない

宅建業法の問題は、条文の数字と手続の順番で答えが確定します。解釈で割れる余地がほとんどありません。だから「覚えたら取れる」のではなく「判定手順を持てば取れる」科目です。以下、型①を実際に通します。

型①の代表格クーリング・オフは「当事者 → 場所 → 8日 → 引渡しと全額」の4段で殺す

設問

宅建業者Aが自ら売主となり、宅建業者でない買主Bと建物の売買契約を締結した。Bは、Aが宅地に仮設したテント張りの案内所で買受けの申込みをし、その翌日にAの事務所で契約を締結した。Aは申込みの日に、クーリング・オフができる旨とその方法を書面でBに告げている。契約締結の日から5日後、Bは代金全額を支払って建物の引渡しを受けた。その後、Bは契約を解除したいと考えている。Bは解除できるか。

段0：買主が宅建業者でないことを確認する

型①（8種制限）は「売主が宅建業者、かつ買主が宅建業者でない」ときにしか発動しません。買主も業者なら、クーリング・オフの話はそもそも起きず、肢の中身を読む必要がなくなります。問題文の1行目で当事者を見る。この設問のBは「宅建業者でない買主」と明示されているので、段1へ進みます。

段1：申込みをした場所を見る（契約した場所ではない）

クーリング・オフの可否は、契約をした場所ではなく「買受けの申込みをした場所」で決まります。ここを取り違えると、この設問は事務所で契約している時点で終わってしまいます。

申込みの場所はテント張りの案内所です。キーワードは「土地に定着しているか」。テントや仮設の販売小屋は土地に定着していないので、クーリング・オフができない場所には当たりません。土俵に乗りました。段2へ進みます。

段2：書面で告げられた日から起算して8日を数える

告げられた日が1日目です。設問では申込みの日に告知を受けているので、申込日が1日目、契約日が2日目、そこから5日後は7日目。8日を経過していません。まだ解除できる側です。段3へ進みます。

段3：引渡しと代金全額支払いが「両方」揃ったかを見る

Bは代金全額を支払い、かつ建物の引渡しを受けています。両方が揃った時点で、日数が残っていてもクーリング・オフはできなくなります。

答え：Bは解除できない。理由は日数切れではなく、引渡しと全額支払いが揃ったこと。

この設問が4段の価値を示しています。段0でも段1でも段2でもBは生き残り、段3で初めて落ちる。逆に日数から数え始めた人は、7日目という結論に安心して誤答します。順番は絶対に入れ替えないでください。

4段に付随する急所6つ

申込みと契約の場所が違う → 常に申込みの場所で判定する
業者側が指定した喫茶店やホテルのロビー → 土地に定着していても事務所等には当たらないので解除できる
買主が自ら申し出た自宅・勤務先 → 解除できない（申し出たのが業者側なら解除できる）
書面で告げられていなければ、8日は一日も進まない → 告知のないまま何か月経っても、引渡しと全額支払いが揃わない限り解除できる。段2は「告知があった設問」でだけ動く段です
解除の方法 → 書面で行い、発した時に効力が生じる。8日目に投函して10日目に届いても有効
申込者に不利な特約は無効 → 「解除は7日以内」「解除するなら違約金を払う」はどちらも無効。逆に「10日以内」は買主に有利なので有効

残り4つの型にも、同じように順番の決まった判定手順を作ってあります。ここから先の有料部には、8種制限の数値7つと保全措置の3段判定、35条と37条の即答表24行、型④の「業者側の数字／宅建士側の数字／5年の起算日」、型⑤の報酬3段計算と営業保証金・保証協会の数字、そして本番2時間の時間割と宅建業法20問の解き順、目標38点の配点表までを、すべて数字と手順の形で置きます。

型①の残り：8種制限の数値7つと、保全措置の3段判定

無料部では型①のうちクーリング・オフだけを通しました。ここからは残る7つを数字で埋めます。

発動条件はさっきと同じ

8種制限は「売主が宅建業者 かつ 買主が宅建業者でない」ときだけ発動します。買主も業者なら8種制限の話は全部消え、手付が代金の3割でも、損害賠償額の予定が代金の5割でも有効です。問題文の1行目で当事者を見る。ここで毎年1問落ちます。

覚える数値は7つだけ

損害賠償額の予定と違約金 → 合算して代金の20%まで。25%と定めたら、超えた5%分だけが無効で、20%までは有効
手付の額 → 代金の20%まで。超えた部分が無効。受け取った手付は常に解約手付になる（相手方が履行に着手するまで、買主は放棄・売主は倍額を現実に提供）
手付金等の保全措置・工事完了前 → 代金の5%を超える、または1,000万円を超えるなら必要
手付金等の保全措置・工事完了後 → 代金の10%を超える、または1,000万円を超えるなら必要
契約不適合責任の特約 → 「引渡しの日から2年以上」とする特約だけが有効。「引渡しから1年」は無効になり、民法の原則（買主が知った時から1年以内に通知）に戻る
割賦販売の契約解除 → 30日以上の期間を定めて書面で催告してからでなければ、解除も残代金の一括請求もできない
所有権留保の禁止 → 受領額が代金の30%を超えるまでに登記を移転しなければならない

数値以外で毎年出るのは2つです。自己の所有に属しない物件は、業者が取得する契約（予約を含む）を締結していれば売れる。停止条件付きの取得契約ではダメ。未完成物件は、保全措置を講じれば自己所有でなくても売買契約を締結できる。

保全措置の3段判定と、通しの1本

段1 買主は宅建業者か → 業者なら措置不要でそこで終了
段2 工事完了前か完了後か → 5%の線か10%の線かを決める
段3 受領する累計額がその線を超えるか → 超えるなら措置

累計額には中間金も合算します。引渡しと同時に受け取る残代金は「手付金等」に入りません。買主が所有権の登記をしたときも措置は不要になります。

代金4,000万円、工事完了前の建物。手付金200万円を受領し、その後に中間金300万円を受領する。
段1 買主は非業者 → 続行
段2 未完成 → 5%の線は200万円
段3 手付金200万円だけなら「5%を超える」に当たらない（ちょうどは超えていない）→ 措置不要。中間金を加えると累計500万円で5%超 → 中間金を受け取る前に、累計500万円全額について措置が必要

「超」であって「以上」ではない。ここが数字問題の急所です。

措置の方法は、完成前と完成後で選べる数が違う

工事完了前 → 銀行等の保証、保険事業者の保証保険の2つだけ
工事完了後 → 上の2つに加えて、指定保管機関による保管（手付金等寄託契約）も使える

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