耐用年数過ぎてますよね？設備トラブルでよくある勘違いの話

これ、耐用年数すぎてますよね？
交換しないといけないんじゃないですか？

不動産の会社で働いていると、数えきれないほどこの質問を受けてきました。

各設備には耐用年数というものがあります。
・エアコン
・給湯器
・換気扇
・インターホン
・洗浄便座

そして最近多いのが、便座の点検ランプが光っているケース。

先に結論から言うと、耐用年数を過ぎている＝交換しなければならない、ということではありません。

今日はこの「耐用年数」の正体と、便座の点検ランプ問題を含めて、不動産勤務地10年超の現役宅建士がご紹介します！

そもそも「耐用年数」って何？

耐用年数と聞くと、寿命宣告の言葉に聞こえますが、主に次の2つの意味で使われます。

税務上の減価償却の目安
資産の価値を何年で費用配分するかの基準。使えなくなる年数という意味ではない。

メーカーが想定した使用期間
設計や安全上、点検や更新を考え始めるための目安。超えたら即使用不可という意味でもない。

つまり、耐用年数は「このくらい使う前提で作りました」という目安です。

耐用年数を10年以上過ぎても問題なく動いている設備は珍しくありません。

賃貸で重要なのは「今どうか」

設備の判断で優先されるのは、年数より現在の状態です。

・正常に使えているか
・安全面に問題がないか
・生活に支障が出ているか

たとえば、エアコンが冷えない・給湯器でお湯が出ない・換気扇が回らないなら、設置5年でも修理 or 交換が必要になりますし、逆に古くても正常で異音・異臭・漏水等がなければ、様子見になることも普通にあります。

便座の点検ランプは「故障」ではないことが多い

温水洗浄便座の点検（お知らせ）ランプが光ると不安になりますが、多くは一定期間使ったので点検を促す表示です。

たとえばLIXIL/INAXのシャワートイレは長期使用の安全点検を促すお知らせで、点灯＝故障・即交換を意味しません（※型式により意味は異なるため取扱説明書で確認）。 

メーカーによっては依頼すれば、無料で点検ランプを消してくれるところもあります。

ただし、異臭（焦げ臭い）・異音・発煙・漏水・ブレーカー遮断等の異常がある場合は直ちに使用を中止し、止水・電源オフのうえで点検・修理依頼が必要です。

経年劣化による事故は製造から10年以上の製品が約8割という統計もありますので、予兆を感じたら放置しないのが鉄則です。 

管理会社が見ている「現実的な判断基準」

点検ランプや耐用年数の相談が来たとき、管理会社・オーナーが見ているのは大きくここです。

・実際に不具合が出ているか（機能不全・漏水など）
・安全に使えない状態か（感電・発火・漏電・漏水の恐れ）
・修理で復旧できるか（部品供給の有無・費用対効果）

このため、耐用年数を過ぎたという言葉自体は、単独では強い交換根拠になりにくいです。

伝え方を変えるだけで対応が変わることも

×「耐用年数すぎてますよね？」
○「点検ランプが点いていて、安全面が少し心配です」

×「寿命だから交換してください」
○「今の状態を一度確認してもらえますか？」

管理側は交換してほしい理由（機能・安全）を知りたいので、具体的な症状や不安点を添えると判断が速くなります。

ただし、上記の伝え方をしても、耐用年数が過ぎていて、使用に問題がなければ交換等の対応は難しいかと思います。

まとめ：耐用年数は交換の魔法の言葉ではない

設備が古いと不安になるのは当然です。

まずは現状（症状・安全）を落ち着いて共有し、修理・予防保全・更新の順に検討していけばOKです！

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地味な発信ですが、誰かの失敗回避につながるように、これからも書いていきます！