Vol.6：入居までのスケジュール／「赤note 住宅購入編 第一章：家を買いたいと思ったら考えるべきこと」
「住の教科書」赤no+eとは？
住宅の購入や売却に関しての独自の考えを記事にしたものです。
今後の記事の予定や構成は下記をご確認ください。
住宅を購入する時期を決めて
住宅を購入する予算を決めて
どんな住宅に住みたいかを決めて
よし、後は物件探しだー！！
なんですが、後々慌てないようにする為にベースとなる「契約前～入居」するまでのスケジュールやお金の流れも抑えておきましょう。
住宅を購入する際の不安の一つに
今まで一度も購入したことがないから
というのが心理的にあると考えてます。
一度も経験をしたことがないって不安じゃないですか？
初めて車を買いに行くって時だったり
お子さんに初めてのおつかいをさせる時だったり
初めて×××する時って大体みなさん不安だと思うです。
なので、一度購入するイメージを膨らませてみましょう！
●物件を探し始める前にやって欲しいこと
１．住宅ローンの事前審査
いざ、物件を探しにいくぞー！と意気込んでも、実際に住宅ローンの審査が通過できるかわかりません。なので、物件を探しに行く前に必ずやって欲しいことは、「住宅ローンの事前審査通過」をすること。
住宅ローンのことについては第二章で学びますが、事前審査という住宅ローンを借りれるかどうかの審査というものがあります。
いざ物件見つけた！けど、住宅ローンが通らなかった。では目も当てられません。
私個人としては、第三希望までの銀行を決めてそのうちの１行で先に事前審査をしていただきます。（第一希望～第三希望どれにするのかは、人によります。）
事前審査では主に「借入れする個人」と「購入する予定物件」の２つを審査します。
なので、物件探し前に事前審査をする場合は一緒に探してくれる業者さんに手伝ってもらうほうが良いかなと思います。（ご自身でされてもいいですが、そこそこ大変なのと、不動産・建築メーカー提携ローンなどもあるので。）
実際、物件を探し始める際にほとんどの営業さんが事前審査を勧めてくると思います。
理由は簡単
「このお客様は住宅を購入できる人なのかな？」って疑問を抱いているからです。
失礼ながら、たまに、ご自身で支払いの管理ができておらず支払いを滞納されてたりだとか、支払ってはいるけどローンを組んでいたことを忘れている方がいらっしゃいます。
銀行の住宅ローンの審査は、クレジットカードの審査や車のローンの審査等と違って結構シビアです。
住宅ローン以外のローンを組んだままですと、かなり厳しい結果になります。
信頼できる方に手伝ってもらうようにしてください。
２．実印の作成
住宅ローンの事前審査は認印でOKなのですが、住宅ローンの正式申込や、不動産登記に必要になってくるのが「実印」です。
社会人になるぞ！！って時は作られている方が多いイメージですが、住宅の購入には必要になるので必ず作成しましょう。
３．マイナンバーカードの作成（任意）
おっとどこかの回し者ですか？って思われるかもしれませんが、
マイナンバーカードの作成をして欲しいのです。
まぁ任意なんですが、あると良いっていうお話です。
住宅を購入するってだけで何故マイナンバーカードがあると良いのか？
住宅ローン関係等の書類集めが楽になる！！
マイナンバーカードがない時
印鑑証明書や住民票、課税証明書などの書類を役所へ行って取得する
マイナンバーカードがある時
印鑑証明書や住民票、課税証明書などの書類をコンビニで取得できる
住宅購入って結構手続き多かったりめんどうなことあるんです。
それがこの住民票とか印鑑証明書、何回取りに行かなあかんねん！！問題
建売やマンション、中古物件を購入する場合は１回～２回行くだけでいいんですが（それでも平日に役所行くの大変ではないですか？）
土地から探して注文住宅建てるって方は多いと５回とか６回も取りにいかないと駄目なケースがあるんです。
なので、めちゃくちゃ個人的にはマイナンバーカードの作成をオススメします。
ここまでが物件を探す前にやって欲しいことになります。
●物件が見つかった！！
さぁ、あなたは今ここに住みたい！！という物件が見つかったとします。
それは、中古でも新築でもマンションでも戸建てでも、なんでも結構です！
欲しい物件が見つかったんだとイメージしてください。
物件が見つかった日を「当日」とします。
「当日」から今後のスケジュールを確認していきましょう！
１．当日～契約日まで
物件が見つかった「当日」のやること
①購入申込書の記入と提出
この物件を、この値段でこんな条件で契約したいです。
と売主（現在の物件所有者）へ渡す書類です。
記入する大事な項目としては
・購入価格
・契約希望日
・その他条件
・手付金の金額
などが挙げられます。
②住宅ローンの事前審査
え？一度物件を探す前にやったよね？とお考えでしょうが、銀行からすると「物件が変わったので、物件（売主も）を審査する」って感覚だとお考え下さい。
この物件が見つかった「当日」は基本的に金銭のやり取りは発生しません。
（※ごく一部の不動産業者さんは、購入申込と同時に10万円程度の申込金というものを請求されている場合があります。この申込金は手付金→契約時に必要なお金に含むことになるのが一般的なので、問題はないと思いますが必ず確認するようにしてください。）
さて、購入申込書に契約の希望日を記入しています。
「当日」から「契約日」までの期間は１週間～２週間以内
早い時は明日なんて時もあったりしますね（笑）
それは何かしら急いでいる時ですが、１週間～２週間以内というのは一般的なスピードになります。もちろん何かの事情によっては２週間以上先の可能性もありますので、あくまで一般的にとお考え下さい。
それでは、契約日にやること・必要なものは何か？
まずは契約日にすること
【契約日にすること】
①重要事項説明を聞く
物件購入前には宅地建物取引士より、物件の説明があります。
長くて眠たくなるかもしれませんが、大事なのでよく聞くようにしましょう！
②契約書の確認
重要事項説明の後は、実際の契約書を確認します。
契約書には難しい文言で書かれた約款という、簡単な内容が記載されてます。
住宅ローンの正式審査をいつまでに終わらせてね（「住宅ローン特約期日」）っていうことや
いつまでに物件を引渡しする「引渡日」の記載だったり
購入物件価格だったり、その他色んな条件も記載されてますので必ず確認してください。
③重要事項説明と契約書にサインと押印
上記の①②が問題なければ、重要事項説明と契約書にサインと押印です！
これで契約が成立！！となります！
また、購入物件の価格に応じた「収入印紙」も必要になります。
④金銭の受け渡し
事前に振込をするケースもありますが、契約日に金銭の受け渡しをすることもあります。受け渡しする金銭は下記にも記載しますが
・契約手付金
・仲介手数料の半金（ケースバイケース）
主にはこの２つです。
（たまに、不動産業者が収入印紙を用意してくれるので
その収入印紙代が必要になります。）
（読み仮名：じゅうたく/かしたんぽ/せきにんほけん）
⑤住宅瑕疵担保責任保険の説明及びサイン・押印
新築の場合や築10年未満の建物を購入する場合ですが、建物は10年間必ず第三者の保険を付帯しなければなりません。
住宅を建てる際に第三者機関のチェックがあり、その保険の説明というのがあります。
義務化されているので、なかったらちょっとやばいのでは？と思ってください。
⑥住宅ローンの本申込
契約日までには大体、住宅ローン事前審査を完了させていると思います。
なので、スムーズな手続きの為に契約日に住宅ローンの本申込を行うケースがあります。
厳密には「住宅ローン特約期日」までに正式審査のＯＫが出てないと、契約を白紙解除しないといけないことがありますので、早めの申し込みをする必要があります。
なので「契約日」が基本的には好ましいかなと思います。
（やること多くなりますが、やった方がいいことなので）
以上で契約日のやることは完了です！！
所要時間はおおよそ２時間ぐらい必要だとお考え下さい。
次に契約に必要なものについても確認しておきましょう
【契約日に必要なもの】
①契約手付金（契約時金や手付金と呼びます）
購入物件の１割 or 100万円というのが一般的な金額です。
そんなに現金持ってないよ～！って方は不動産業者さんと相談してください。
（私の考えでは100万円も用意できないのであれば「買わない方が良い」という考えではありますが…）
契約日に持ってくることや、最近では契約日前後に振込というケースもありますので、不動産業者さんの指示に従うようにしましょう。
②認印+実印
契約書に押印する印鑑と、住宅ローンの本申込用の実印です。
契約書認印でOKなんですが、大事な書類だしということで実印を押される方が多い印象です。
住宅ローンの本申込は実印が必要です。（印鑑レスの申し込みも増えてはきてますが、必要になることが多いので記載）
③住民票・印鑑証明書・課税証明書（または、住民税決定通知書）
住宅ローンの本申込をする際に必要な書類ですね。
必要となる枚数は銀行によりけりなので、こちらは銀行の指示や不動産業者の指示に従うようにしてください。
④収入印紙（もしくは収入印紙代）
購入物件価格によって金額は変わります。
5000万円などの高額物件出ない限りは１万円以内です。
⑤仲介手数料の半金
契約日に必要なお金として記載してますが、「引渡日に全額」というケースの方が個人的には多いです。
ただ、契約日に半金ください。という仲介業者さんもあるので記載させていただきます。
不動産売買における仲介手数料の上限金額は、売買価格により下記の速算式で計算します。
●売買金額が200万円以下の場合
売買価格×5％＋消費税／(1円から2,000,000円まで)
例）200万円×5％＝10万円＋消費税1万円＝11万円
● 売買金額が200万円超～400万円以下の場合
売買価格×4％＋2万円＋消費税／(2,000,001円から4,000,000円まで)
例）400万円×4％＝16万円+2万円＝18万円+消費税＝19.8万円
● 売買金額が400万円超の場合
売買価格×3％＋6万円＋消費税／(4,000,001円～)
例）500万円×3％＝15万円+6万円＝21万円+消費税＝23.1万円
契約時にこれらの半分を渡す可能性があるってことですね。
⑥運転免許証・保険証やマイナンバーカードの身分証明書
住宅ローンの事前審査申し込みや本審査申し込みの際、契約前にも身元を確認する前に売主にコピー提出します。
大体は運転免許証＋保険証のコピーですが、運転免許証がない場合は
パスポートやマイナンバーカードなどの顔写真付きの身分証明書が必要になります。
以上が契約日に必要なものです。
一般的にはこの日に初めてお金が必要になるのがほとんどです。
つ、ついに住宅を買うのか！！とかなり緊張される方もいますが、準備を整えて買いにいけば大丈夫！！
失敗なんてしてません！
２．契約日～金消日
読み仮名：きんしょうび
金消日とは？
読み仮名：きんせん/しょうひ/たいしゃく/けいやく
「金銭消費貸借契約」を銀行と締結する日です。
金銭消費貸借契約とは？
銀行と「いくら」「どんな金利で」「どんな保険で」お金を貸します！借ります！を契約することです。
住宅ローンを借りるまでの流れはこんな感じになります。
【住宅ローンの流れと借りるまでの日数】
①事前審査申し込み
↓最短当日、遅くて10営業日程度。
②事前審査結果OKの回答
↓結果がOKであればすぐに手続き可能。
③正式審査申し込み
↓最短でも3営業日ほど、長くて10営業日程度。
④正式審査結果OKの回答
↓3営業日～10営業日後以降
⑤金銭消費貸借契約（金消と略することが多いです）
↓最短当日～5営業日後
⑥決済日（振込日）・引渡日
（この日に住宅ローンを実際借入れする日となります）
決済日（振込日）・引渡日というのは、実際に銀行から住宅ローンを借りて、売主だったり司法書士だったり、仲介業者さんへ売買代金や諸費用を支払いする日ですね。
ざっくりとは上記の流れになるのですが、ここで問題なのは
ネットバンクだと上記の日数よりもっと時間がかかるケースがほとんどです。（一部住宅ローンに慣れてない銀行も）
上記の流れで時間が掛かったとしても、ざっと１カ月で完了するように書いてますが、長い銀行は２か月ぐらい必要だったりします。
なので、あくまで一般的にはこのような流れになるんだなってイメージを思っていてください。
金消日やることについて（金銭消費貸借契約）
この日も銀行との契約になります。
この日に推奨しない手続きもあるので確認してください。
【金消日やること】
①住宅ローンの商品説明や重要事項説明を受ける
これから契約する住宅ローンの商品説明、変動金利であればそのルールだったり、繰り上げ返済の説明があったりします。
また、銀行からも重要事項説明があります。ネットバンクだとダウンロードするまでは手続きに進めません。ということは
大事なので、ちゃんと読みましょう！聞きましょう！ということです。
②住宅ローンの内容確認（金消内容の確認）
住宅ローンの借りる金額
借りる金利について
保険商品の説明
このあたりの説明があります。
特に保険商品の説明については、適用される場合と適用されない場合についての説明があるのでキチンと確認しましょう。
③契約書にサイン・押印+収入印紙の貼付
キチンと全てを確認したら、契約書に収入印紙を貼付（貼り付けて）してサインと押印
これで金消自体は完了ですが、ここからちょっと気を付けてください。
このあと銀行独自のポイントの説明だったり、ATM手数料の説明だったり
ライフプランニングの説明だったり
投資について（NISA口座など）の説明だったり
ふむふむなるほど～は全然OKですが
銀行窓口があるところでのNISA口座の開設、投資用口座の開設については全く推奨しません！！
手数料高いので投資用口座はSBIか楽天で！！
この話はここで割愛します。
ざっくりですが
「当日」～「金消日」までの時間は１カ月～２か月程度です。
「契約日」～「金消日」までは２週間～１カ月半程度ですね。
続いて金消日に必要なものについてです
【金消日必要なもの】
①実印・銀行印
当日に口座開設があるかもしれないので、銀行印を用意しましょう。
また、金消契約は実印の押印が必ずあるので忘れずに！
②収入印紙
ネットでの契約ですと収入印紙は不要ですが、窓口での契約だと必要になります。
また、金額についてはお借入れされる金額によるので、銀行から必ず金額の確認をしてください。
１度の契約で20,000円～60,000円程度です。
そして、銀行の収入印紙の準備はお金ではなく現物です。
基本的には銀行は事前に用意してくれないので、郵便局で事前に購入するようにしましょう。
③住民票・印鑑証明書
はい。またです。
３か月などの期限内であれば不要なケースもありますが
登記用として司法書士の先生にお渡しする分を準備しないといけません。
枚数も銀行や不動産業者さんの指示に従うようにしましょう。
④通帳・免許証等
これも銀行によりますが、窓口での契約の場合は通帳や免許証等の身分証明書も当日必要になります。
手続きの当日まで、事前に銀行に確認するようにしましょう。
これで、金消日にやることと必要なものについては確認できましたね。
この金消も１時間～２時間ぐらい時間がかかります。
そして、銀行によりますがこの金消日は主に平日しかできないこともあります。住宅ローンセンターという銀行にも住宅ローン専用の施設を持っている場合は、金消のみだと土曜日や日曜日も対応してくれる銀行はあります。
少しこの金消日について大事な補足する話がありますが
その前に「決済日・振込日・引渡日」と、この「金消日」を同日で行うこともあるので、こちらの「決済日・振込日・引渡日」についての説明を先にします。
３．決済日、振込日、引渡日
「決済日・振込日・引渡日」は売主さんや仲介業者さん、司法書士の先生や土地家屋調査士の先生、火災保険会社等へ
お金を振り込む日・精算する日・実際に住宅ローンを借りる日
となります。
基本的に売主へお金を振り込んだら、その時点で欲しかった物件はあなたへ所有権が移動します！！
なので、この日が引渡日になるってことですね！！
また、この日に建物の鍵も受け取る日になることが多いです。
（鍵の受け渡しは後日改めてのこともあります。）
では、実際に「決済日・振込日・引渡日」にすることをまとめて確認しましょう。
【決済日・振込日・引渡日にやること】
①司法書士の先生に委任状書いたり、大事な権利書についての説明を聞く
住宅ローンを借りる時や、不動産を所有する場合に「登記」（とうき）というものを行います。
主に登記は司法書士の先生と、土地家屋調査士の先生に代理でしてもらう手続きですが、その為の委任状などを書いたり、実際に後日手元に届く「権利書」の説明があります。
「権利書」とは正式に「登記済権利証」と言い、不動産と無関係の第三者が勝手に所有権を移せないよう、不動産の新規取得時に法務局から発行されます。
これ以上は割愛しますが大事な書類なので無くさないようにしてましょう。
②各支払い先の記入
振込用紙や出金用紙に、各支払先（売主や仲介業者、司法書士、火災保険会社等）への振込などを記入していきます。
金額や振込先などは当日に不動産業者（仲介業者）さんの指示に従いつつ、金額に間違いがないかご自身で確認するようにしましょう。
③その他手続き
基本的に手続きは以上で、あとは振込が実行されるのを雑談しながら待つだけですが、その他の手続きとして
・仲介会社の取引証明書の記入だったり、アンケート回答
・銀行からの簡単な説明
なんてことがあったりします。
④実行後に領収書や鍵の受け渡し
住宅ローンの実行が終わり、各支払いが完了したら最後に領収書をいただきます。
入金が完了したので、このまま鍵の受け渡しをすることもあれば、その後に物件の現地にて鍵の受け渡し式を行う場合もあります。
以上で取引は完了です！！
こちらのスケジュールや流れなどは「すでに完成しているもの」すなわち
建売物件
中古戸建物件
新築・中古マンション
土地のみの取引
に該当します！！
土地から探して注文住宅の引き渡しまではもう少し複雑になりますが、次回注文住宅のスケジュールについて解説しますので、次回の記事を参考にしてください。
最後に「決済日・振込日・引渡日」に必要なもの＋必要な支払い項目についてです
【「決済日・振込日・引渡日」に必要なもの＋必要な支払い項目】
■必要なもの
①実印・銀行印・認印
司法書士の書類は基本実印
銀行取引に銀行印
その他の確認書類に認印
全部持っていきましょう！！
②免許証などの顔写真付き身分証明書
振込前に銀行へ提出を求められます
③通帳（スマートフォン）
通帳もしくは、通帳レスならスマートフォンが必要になります。
キチンと充電して持っていきましょう！
■支払先や支払い項目について
①売主への支払い
売主へは物件の契約金手付金を除く残代金の支払い＋固定資産税の清算金の支払いが発生します。
残代金は
物件の契約価格が「2,000万円」
契約手付金が「100万円」
残代金は2,000万円ー100万円＝「1,900万円」ということになります。
固定資産税の清算金とは？
固定資産税は主に５月頃に一括で売主さんが１年間分を支払っているケースがほとんどです。
ですが、1月1日～12月31日の365日中
引渡日を起算日として日割り計算し、あなたが支払う必要があります。
要は12月31日までの固定資産税を日割りで支払うということですね。
②仲介業者への支払い
仲介業者へは基本的に仲介手数料のみの支払いです。
契約時に半金であれば、残りの半金を
契約時に支払いがなかった場合は、全額を決済日に支払います。
※計算式については上記「住宅購入の契約日に必要なもの」をご参照ください。
③銀行手数料等
銀行の手数料などもこの日一緒に引き落としされてます。
詳しい金額については銀行から確認するようにしましょう。
④司法書士の先生へ支払い
司法書士の先生については、登記費用+報酬額を合わせた額を支払います。
ほとんどが税金だったりしますが、見積書明細は確認するようにしましょう。事前に相場も確認しましょうね。（赤no+e第三章で説明します）
基本的に司法書士の先生は仲介業者や不動産業者が手配してくれます。
新築の建物付きであれば
⑤土地家屋調査士の先生へ支払い
こちらにも表示登記費用という登記費用と報酬が発生します。
ご自身でできなくもないですが、手続きがめんどうなのでプロにお任せするのを推奨します。こちらも仲介業者や不動産業者が手配してくれます。
建物がついている場合
⑥火災保険会社への支払い
住宅ローンを利用する場合は、この決済日のタイミングで同時に振り込んだりすることが多くなります。決済日前にクレジットカードで支払うことも可能です。
その他に引っ越し費用なども含めることができる銀行もあったりしますが、主にこのような流れで取引が進み、支払いを行います。
手続きパターンはざっくり３通りある
実は上記の手続きの流れは全てで３通りあります。
【パターン①】昔ならではの流れ
■当日
↓１週間～２週間
■契約日
↓２週間～１カ月半
■金消日（平日or土日手続き可）
↓3日～10日
■決済日（平日銀行のみ）
こちらは上記で説明した通りの流れですね。
全体で１カ月～２か月強程度の時間が掛かってますね。
【パターン②】ちょっと省略
■当日
↓１週間～２週間
■契約日
↓２週間～１カ月半
■金消日+決済日（平日銀行のみ）
こちらは、金消日と決済日を同日で行うというものですね。
最近は少し減ってきてる気もしますが、銀行によっては可能な方法です。
【パターン③】最近増えてきた方法
受領書実行
■当日
↓１週間～２週間
■契約日
↓２週間～１カ月半
■金消日（平日or土日手続き可）
※この日に振込手続きや司法書士の先生の手続きを完了させておく
↓3日～10日
■決済日（不在実行の為銀行に行く必要無し）
領収書等は後日発送
受領書実行
ちょっとわかりにくいかもしれませんが、パターン①と違うところを簡潔に説明すると
金消日に全ての手続きを基本的に終わらせて
決済日は銀行が振込の勝手に行ってくれるよう手続きする
これだけのことなんです。
会社員の方ですと、住宅の購入に平日有休を使って休まないといけない場合があります。
それをなくそうって試みですね。
パターン③を使えば、土日にしか休みがない会社員の方でも有休を使わずに取引が可能になるということです。
〇まとめ
物件購入までの流れは掴めましたか？
わからなければ何度かお読みいただいて、わからないことなどがあればXなどのでDMください。
このように事前に住宅購入の流れを把握しておくと、少しは購入への不安がなくなるんじゃないかなと考えています。
ただ、こちらの流れは「火災保険の申込タイミング」や「電気・ガスの申込タイミング」などちょこちょこっと省いています。
それを省かずに記載したスケジュール表を後日こちらにデータで貼り付ける予定をしております。
貼り付けましたら告知しますので、改めてご確認ください。
参考になりましたか？
今回の記事はここまでです！！
次回は
「赤note 住宅購入編 第一章：家を買いたいと思ったら考えるべきこと」Vol.7：時間がかかる買い物という先入観（注文住宅のスケジュール）
に続きます！！
※主に注文住宅の流れについてです
最後までお読みいただき、ありがとうございます！
今後も皆様のお役に立てる記事を投稿していきますので、
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