マンション購入の失敗例7選｜5回購入・3回売却して分かった購入前の注意点
マンションは、買って失敗したからといって、簡単にやり直せる買い物ではありません。
だからこそ、
「マンション購入で失敗した人は、何を後悔しているんだろう」
「内覧では、どこまで確認しておけばいい？」
「気になる物件があるけれど、このまま申し込んで大丈夫だろうか」
と不安になる方も多いのではないでしょうか。
私はこれまで住宅営業として20年、350組を超える家探しに関わってきました。
自分自身でも、住宅を5回購入し、3回売却しています。
その中には、新築マンションを購入した経験もあれば、築年数の経った中古マンションを購入してリノベーションした経験もあります。
実際に買って、住んで、売ってみると、購入前には気づかなかったことがありました。
反対に、
「ここは買う前に確認しておいてよかった」
と感じたことも少なくありません。
マンション購入で失敗しないために大切なのは、欠点が一つもない物件を探すことではないと考えています。
むしろ意識したいのは、
買ったあとに変えにくいことほど、購入前に確認しておくことです。
この記事では、私自身の購入・売却経験も交えながら、マンション購入で失敗しやすい7つの例と、購入前に確認しておきたいことを整理します。
マンション購入で失敗しやすいのは「買ったあとに変えにくいこと」の確認不足
マンションを内覧すると、どうしても室内に目が向きます。
キッチンは使いやすそうか。
収納は十分にあるか。
クロスはきれいか。
浴室や洗面台は新しいか。
もちろん、こうした部分も大切です。
ただ、クロスや設備、内装の一部は、費用をかければ購入後に変えられることがあります。
一方で、
立地
周辺環境
階数や向き
共用部分
マンションの管理状態
建物全体の雰囲気
玄関ドアや窓
などは、自分だけの都合では変えられません。
私自身、築年数の経ったマンションを購入してリノベーションした経験があります。
室内は自分の好みに変えられても、共用部分まで自由に変えることはできません。
購入前は室内の古さが気になっていたのに、住み始めてから気になったのは、むしろ自分では変えられない部分でした。
マンションを見るときは、
「良いか・悪いか」だけではなく、「買ったあとに変えられるか・変えにくいか」
という視点も持っておきたいところです。
マンション購入の失敗は、新築と中古で少し違う
新築マンションと中古マンションでは、購入前に確認できることが異なります。
新築マンションは、完成前に契約する場合もあり、モデルルームだけでは実際の日当たりや眺望、周囲の音まで確認できないことがあります。
一方、中古マンションでは実際の部屋や共用部分を確認できますが、それまでの管理状態や修繕履歴、設備の古さなども見なければなりません。
ただ、新築・中古のどちらを選ぶ場合でも、
予算、周辺環境、管理、変えにくい条件、申し込み時の判断
など、共通して確認しておきたいことがあります。
ここからは、新築・中古のどちらにも共通して起こりやすい失敗を中心に、私自身の中古マンション購入経験も交えて紹介します。
マンション購入で失敗しやすい7つのこと
失敗1｜「借りられる金額」をそのまま予算にする
借入可能額に合わせてマンションの予算を上げた結果、住宅ローンは払えても、管理費や修繕積立金などを合わせると毎月の負担が思っていた以上に大きくなってしまうケースがあります。
家探しをしていると、営業担当から、
「いまの世帯年収なら、〇〇万円くらいまで借りられると思います」
と言われることがあります。
思っていた金額よりも多いと、
「それなら、もう少し高いマンションも買えそう」
と感じるかもしれません。
ただし、借りられる金額と、自分たちが無理なく住み続けられる金額は同じではありません。
マンションを購入したあとに必要なのは、住宅ローンの返済だけではないからです。
たとえば、
管理費
修繕積立金
駐車場代
固定資産税
火災・地震保険
将来の修繕積立金の増額
なども考えておく必要があります。
今の家賃が月15万円だからといって、住宅ローンも15万円までと単純に置き換えられるとは限りません。
住宅ローンだけを見るのではなく、
「このマンションを所有すると、毎月・毎年いくらかかるのか」
まで確認してから予算を考えることが大切です。
営業担当から聞いた借入可能額とは分けて、自分たちが生活を続けながら無理なく払える金額を考えます。
マンション購入の予算では、「借りられる金額」と「無理なく払える金額」を分けておきたいところです。
失敗2｜売出価格だけを見て「安い・高い」を判断する
予算内だからと購入したものの、あとで周辺の成約価格を知り、
「同じような条件の部屋は、もっと低い価格で売買されていた」
と気づくこともあります。
家探しをしていると、どうしても目の前の価格だけで比べたくなります。
「4,000万円だから高い」
「3,500万円なら安い」
と考えてしまうかもしれません。
ただ、マンションが高いか安いかは、価格の数字だけでは判断できません。
同じ4,000万円でも、
駅からの距離
築年数
専有面積
階数
向き
管理状態
周辺の取引状況
によって、その価格の意味は変わります。
また、不動産サイトに掲載されている価格は、基本的に売主が希望している売出価格です。
実際に売買された成約価格とは、必ずしも一致しません。
私自身、これまで住宅を3回売却してきました。
その経験から感じるのは、同じエリアや同じマンションだからといって、同じような価格で評価されるわけではないということです。
階数や向き、広さ、室内の状態などが違えば、買う人から見た物件の評価も変わります。
だからこそ、気になるマンションが見つかったら、周辺の実際の成約事例も確認しておきたいところです。
自分で調べるなら、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、周辺の不動産取引価格などを確認できます。
また、仲介会社へ、
「このマンションや周辺で、最近成約した似た条件の部屋はありますか？」
と聞いてみる方法もあります。
比較するときは、
築年数
専有面積
階数
向き
駅からの距離
など、できるだけ条件の近い物件を見ます。
大切なのは、
「自分たちの予算内か」だけではなく、
「周辺の成約事例と比べて、この価格に納得できるか」
という視点を持つことです。
予算内だから買ってよいとは限りません。
反対に、周辺より少し高くても、その価格になる理由がある物件もあります。
成約事例を確認したうえで、なぜこの価格なのかまで考えることが重要です。
失敗3｜部屋の中だけ見てマンション全体を見ない
室内がきれいだったことを理由に購入したものの、住み始めてから、
「共用部分の使われ方や管理状態まで見ておけばよかった」
と感じる場合があります。
マンションの内覧では、まず室内を見ます。
間取り。
日当たり。
収納。
キッチン。
浴室。
どれも重要です。
しかし、マンションは自分が購入する部屋だけで成り立っているわけではありません。
内覧時には、
エントランス
共用廊下
ゴミ置き場
駐輪場
駐車場
郵便受け
掲示板
外壁
植栽
などにも目を向けておきたいところです。
ゴミ置き場がいつも乱れている。
共用廊下に私物が多い。
掲示板に同じ内容の注意書きが繰り返し掲示されている。
こうしたところから、居住者の暮らし方や管理の状況が見えることもあります。
私自身が築古マンションを購入して感じたのは、
室内は自分で変えられても、マンション全体は一人では変えられない
ということでした。
きれいにリノベーションされた室内だけを見て購入を決めず、建物全体まで含めて確認したいところです。
失敗4｜リノベーションすれば何でも変えられると思う
中古マンションを購入してから、
「お金をかければ変えられると思っていたのに、そもそも工事ができなかった」
と気づくことがあります。
家探しの段階では、
「部屋はあとからリノベーションすればいい」
と考えてしまうことも少なくありません。
私も築年数の経ったマンションを購入し、約300万円をかけてリノベーションしました。
室内を自分の好みに変えられるのは、中古マンションの大きな魅力です。
ただし、お金をかければ何でも変えられるわけではありません。
マンションには、
共用部分にあたる玄関ドアや窓
構造上動かせない壁や配管
管理規約で制限されている工事
エアコンを設置できる位置
など、自分だけでは自由に変更できないところがあります。
私が購入した中古マンションでも、共用廊下側の部屋に一般的な壁掛けエアコンを取り付けることができず、窓用エアコンを使うことになりました。
室内をリノベーションすれば解決できると思っていても、建物の構造や共用部分の扱いによって、希望する設備を設置できないことがあります。
購入前には室内の古さばかり気になっていて、こうした制約までは十分に意識できていませんでした。
中古マンションでは、
「古いか新しいか」だけではなく、「購入後に本当に変えられるか」を先に確認すること
が大切です。
リノベーションを前提に購入するなら、物件を買ってから施工会社に相談するのではなく、できれば購入前に**「希望する工事ができるか」**を確認しておきたいところです。
失敗5｜一度の内覧だけで住環境まで判断する
内覧したときには静かだったのに、実際に暮らしてみると、
「平日の朝は車が多かった」「夜は想像以上に暗かった」
と気づくことがあります。
内覧の日が静かだったから、住んでも静かとは限りません。
土曜日の午後は静かでも、平日の朝は車が多い。
昼間は問題なくても、夜になると周辺が暗い。
そうした違いは、内覧した時間帯だけでは分からない場合があります。
また、確認したい「音」は、道路や電車など外から聞こえる音だけではありません。
中古マンションであれば、内覧中にできる範囲で、上階や隣室から生活音がどの程度聞こえるかも意識してみます。
マンションそのものだけでなく、
平日と休日
朝と夜
車の交通量
車や電車など外からの音
上階や隣室などから聞こえる生活音
駅までの道
スーパーまでの距離
学校への通学路
夜道の明るさ
駐車場への出入り
駐車できる車のサイズ
家族分の駐輪スペースがあるか
なども、可能であれば確認しておきたいところです。
特に駐車場は、
「空きがあるか」
だけで終わらせず、自分の車が実際に駐車できるかまで見ます。
機械式駐車場であれば、車高や車幅などの制限がある場合もあります。
駐輪場についても、夫婦と子どもで複数台の自転車を使うなら、必要な台数を置けるか確認しておいた方が安心です。
地図を見れば分かることもある一方で、実際に歩いてみないと分からないこともあります。
「駅徒歩10分」と表示されていても、坂道が続くかもしれません。
スーパーが近くても、交通量の多い道路を毎回渡る可能性があります。
また、災害リスクについては国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」でも確認できます。
マンションの場所だけでなく、駅までの道や普段使う道路、避難経路なども合わせて見ておきたいところです。
内覧は室内を見るためだけの時間ではありません。
そのマンションでの生活を具体的に想像する時間
として使うことも大切です。
失敗6｜将来必要かもしれない条件を重視しすぎる
「将来必要になるかもしれない」という理由で条件を増やした結果、
購入価格は上がったのに、実際にはその部屋や広さをほとんど使わなかった
ということもあります。
住宅購入では、
「将来子どもが増えるかもしれないから、広めにしておこう」
「親が泊まりに来るかもしれないから、もう一部屋あった方がいい」
と考えることがあるでしょう。
もちろん、将来を考えることは必要です。
一方で、住宅を何度か購入してきた中で、将来の条件を重視しすぎる難しさも感じました。
将来必要になるかもしれない広さや部屋数を、重視しすぎてしまうこともあります。
以前、私は4LDKの住宅を購入しました。
購入するときには必要だと思っていた条件でも、住んでいく中で家族の状況が変われば、必要性まで変わることがあります。
住宅は長く住むものだからこそ、購入時に想像した10年後、20年後が、そのまま実現するとは限りません。
そのため、
「将来を正確に予測する」
ことだけを考えるより、
「状況が変わったときに動きやすいか」
という視点も持っておきたいところです。
広ければ広いほど安心。
部屋数が多ければ多いほどいい。
必ずしも、そうとは限りません。
今必要な条件と、将来必要になるかもしれない条件を分けて考えることが大切です。
失敗7｜「ほかにも申し込みが入る」と言われて判断基準を変える
気になるマンションが見つかったとき、
「この物件を逃したくない」という気持ちから、それまで決めていた予算や条件をその場で変えてしまうことがあります。
気になるマンションを内覧したあと、営業担当から、
「ほかにも検討している方がいます」
「申し込むなら早い方がいいと思います」
と言われたら、どうしますか？
実際に人気物件で、早く申し込まないと他の人に買われるケースもあります。
そのため、早く決めること自体が悪いわけではありません。
注意したいのは、
急いで決めなければならない状況になったことで、それまで自分たちが決めていた基準まで変えてしまうことです。
たとえば、
「予算は4,500万円まで」
と話していたのに、
「この物件を逃したくないから4,700万円でもいいか」
と、その場で上限を変える。
駅徒歩10分以内を重視していたのに、
「もう何件も見たから、15分でもいいことにしよう」
と条件を動かす。
こうした変更が絶対にダメという話ではありません。
大切なのは、
なぜ条件を変えるのかを、自分たちで説明できるかどうかです。
急いで判断することと、判断基準まで変えることは別です。
申し込みを急ぐ場面ほど、物件を見る前に決めていた基準に一度戻って確認したいところです。
マンション購入で失敗しないために、内覧前・内覧時・申込前で確認したいこと
マンション購入では、すべてを内覧当日に確認しようとすると情報が多すぎます。
そこで、
内覧前・内覧時・申込前
に分けて整理すると、確認しやすくなります。
内覧前に確認したいこと
まずは、物件を見る前に調べられることを確認します。
たとえば、
周辺相場
ハザードマップ
管理費
修繕積立金
築年数
駐車場代
などです。
周辺相場は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」などを使って確認できます。
ハザードマップでは、マンションの敷地だけでなく、駅までの道や普段使う道路も見ておきます。
内覧へ行ってから、
「思っていたより管理費が高かった」
と気づくより、事前に分かることは先に調べておいた方が、物件そのものを冷静に見やすくなるでしょう。
内覧時に確認したいこと
内覧では、室内だけでなく、
共用部分
日当たり
音
周辺環境
管理状態
駐車場・駐輪場
購入後に変えにくい部分
まで確認します。
設備が新しいかどうかだけで判断せず、
「自分たちでは変えにくいところに問題がないか」
を見る意識を持っておくと、内覧の見方も変わります。
中古マンションでリノベーションを考えている場合は、希望する工事が可能かどうかも、できるだけ購入前に確認しておきましょう。
申し込み前に確認したいこと
「この物件なら買ってもいいかもしれない」
と思ったら、申し込み前にもう一度整理してみます。
確認しておきたいのは、
毎月かかる住居費
購入時に必要な現金
気になっている点
まだ確認できていないこと
妥協した条件
長期修繕計画や修繕履歴など、管理・修繕に関する情報
です。
管理や修繕については、室内を見ただけでは分からないことがあります。
国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」では、長期修繕計画上の予定積立額に対して、現在の修繕積立金が不足しているマンションは36.6％でした。
修繕積立金は、
「今いくら払っているか」
だけではなく、
「今後予定されている修繕に対して、どのくらい準備できているのか」
まで見ておきたいところです。
国土交通省は、マンションの修繕積立金に関するガイドラインも公開しています。
長期修繕計画で今後予定されている工事を確認し、過去の修繕履歴も見ておきます。
あわせて、修繕積立金が今後増える予定があるかも確認したいところです。
ここまで確認してから申し込むのと、
「良さそうだから、とりあえず申し込んでおこう」
と申し込むのとでは、同じ物件でも判断の仕方が変わります。
ここまで確認しても、マンションを買うか迷うことはある
ここまで読んで、
「注意点を全部確認すれば、買うかどうか決められる」
と思った方もいるかもしれません。
ところが、実際の家探しはそこまで単純ではありません。
たとえば、
価格は予算内。
立地も希望に近い。
管理状態にも大きな問題は見当たらず、室内にも致命的な欠点はない。
それでも、
「本当にこのマンションを申し込んでいいのだろうか」
と迷うことがあります。
なぜなら、
「買わない方がいい理由が見つからないこと」と、「自分たちがこの家を買う理由があること」は別だからです。
たとえば、物件価格の上限を4,500万円にして家探しをしていたとします。
そこへ、4,650万円でかなり希望条件に近い物件が出てきた。
差額は150万円です。
「150万円なら少し予算を上げてもいいかな」
と思うかもしれません。
では、その150万円を上げる場合、何を確認し直せばいいのでしょうか。
確認し直すのは、毎月の返済額だけでしょうか。
手元に残す現金や相場との比較、ほかの希望条件まで影響しないかも考える必要があります。
同じように、
「駅から少し遠いけれど広い」
「相場より少し高いけれど立地がいい」
「自分は買いたいけれど、配偶者は迷っている」
という物件もあります。
こうなると、
注意点をたくさん知っているだけでは、最後の答えが出ないことがあります。
必要なのは、一つの条件を動かしたときに、ほかの数字や条件をどう確認し直すのかを考えること。
そして、
「自分たちは、この物件をなぜ買うのか」
「どこまでなら見送るのか」
まで整理しておくことです。
目の前の物件を「買う・見送る」まで整理したい方へ
この記事では、マンション購入で失敗しやすいことと、購入前に確認しておきたいポイントを紹介しました。
ただ、
「注意点は分かった。でも、今見ているこの物件を申し込むか決められない」
という方もいると思います。
私が別のnoteでまとめているのは、注意点をさらに増やす方法ではありません。
住宅ローン、予算、相場、希望条件、夫婦の考えを一つずつ確認するだけで終わらず、
それらをどうつなげて「買う・見送る」まで整理するか
という考え方です。
営業担当から、
「申し込み、どうされますか？」
と聞かれてから考え始めると、時間が足りないことがあります。
気になる物件が出たときに、
「この条件なら買う」
「ここを超えるなら見送る」
と、自分たちなりの理由を持って答えられる状態を作っておくことが大切です。
特に、
気になる物件はあるのに決めきれない
もう少し探せば良い物件が出そうで申し込めない
予算を少し上げるか迷っている
夫婦で物件の評価が分かれている
「ほかにも申し込みがある」と言われると焦ってしまう
という方には、こちらのnoteが参考になると思います。
「マンション購入で失敗しないための注意点」を知るだけではなく、
「目の前の物件を自分たちは買うのか」まで整理したい方に向けてまとめています。
マンション購入の失敗についてよくある質問
Q.マンション購入で失敗しないために、最初に何を確認すればいいですか？
まずは、購入後に自分たちでは変えにくいことから確認するのがおすすめです。
たとえば、
立地
周辺環境
管理状態
階数や向き
毎月かかる住居費
共用部分
ハザードマップ
などがあります。
室内のクロスや設備は購入後に変えられる場合がありますが、立地やマンション全体の管理状態は、自分だけでは変えられません。
内覧前に調べられること、内覧で見ること、申し込み前に確認することを分けて整理すると、見落としを減らしやすくなります。
Q.中古マンション購入で特に失敗しやすいのはどんな点ですか？
中古マンションでは、室内のきれいさだけで判断しないことが大切です。
リノベーションされた室内がきれいでも、玄関ドアや窓などの共用部分、配管、管理規約による制限は自由に変えられない場合があります。
また、
長期修繕計画
修繕履歴
修繕積立金
共用部分の管理状態
希望するリノベーションができるか
なども購入前に確認しておきたいところです。
中古マンションは実際の部屋を確認できるからこそ、部屋の中だけでなくマンション全体まで見ることが重要です。
Q.気になるマンションが見つかったら、すぐ申し込んだ方がいいですか？
人気のあるマンションでは、早く申し込まないと他の人に買われることもあります。
ただし、早く判断することと、確認せずに申し込むことは別です。
申し込み前には、
予算を超えていないか
毎月の住居費を無理なく払えるか
周辺相場と比べて価格に納得できるか
妥協した条件は何か
管理や修繕で確認できていないことはないか
を一度整理してみます。
「ほかにも申し込みがあります」と言われたときほど、それまで自分たちで決めていた予算や条件に戻って考えることが大切です。
まとめ｜マンション購入の失敗は「買ったあとに変えにくいこと」から防ぐ
マンション購入では、さまざまな失敗や後悔があります。
今回紹介したのは、次の7つです。
「借りられる金額」をそのまま予算にする
売出価格だけを見て「安い・高い」を判断する
部屋の中だけ見てマンション全体を見ない
リノベーションすれば何でも変えられると思う
一度の内覧だけで住環境まで判断する
将来必要かもしれない条件を重視しすぎる
「ほかにも申し込みが入る」と言われて判断基準を変える
100点のマンションを探そうとすると、なかなか購入できなくなることがあります。
だからといって、欠点を気にせず買えばいいわけでもありません。
私が購入と売却を繰り返してきて、特に意識するようになったのは、
「買ったあとに変えにくいことほど、買う前に確認する」
という考え方です。
内装は変えられるかもしれません。
設備も交換できる場合があります。
一方で、立地や周辺環境、共用部分、マンションの管理状態まで、自分一人で変えることはできません。
まずは、変えにくいところから確認する。
そのうえで、目の前の物件を自分たちが買う理由まで整理してから申し込む。
それが、マンション購入で後悔する可能性を減らす一つの方法だと考えています。
