【貸主視点】敷金・礼金とは何か。最近の相場と考え方

賃貸の条件を見ていると、必ず出てくる言葉があります。
敷金と礼金です。

物件情報には「敷金1ヶ月・礼金1ヶ月」などと書いてありますが、そもそもこの2つが何なのか、正確に理解している人は意外と少ないです。
オーナーとして貸し出す立場になるなら、きちんと把握しておく必要があります。

敷金とは何か

敷金は、借主がオーナーに預けるお金です。いわゆるデポジットです。
退去時の原状回復費用や、万が一の家賃滞納などの借主の債務に備えた担保として機能します。
重要なのは、敷金はあくまでも「預かりもの」だということです。退去時に原状回復費用や未払い賃料を差し引いた残りは、借主に返還しなければなりません。使い切っていいお金ではありません。
敷金の相場は賃料の1〜2ヶ月分が一般的で、貸し出す部屋の広さに応じて検討するべきです。
最近は敷金ゼロの物件も増えています。
敷金をゼロにすることで検討者の初期費用を下げ、入居しやすくする効果があります。
ただしその分、退去時の原状回復費用が回収できないリスクは高まります。保証会社を利用していればある程度カバーできますが、保証会社は無限に保証してくれるわけではありません。
備えられるところは備えるべきです。

もう一つ、見落とされがちな視点があります。
ファミリータイプや高級賃貸と呼ばれる価格帯では、初期費用を下げることでマイナスになることがあります。
毎月の賃料が高い物件で、初期費用すら払えない方が入居して本当に大丈夫なのか、という点です。
特に敷金は返金されるデポジットです。
初期費用を下げることで入居者の属性や質が下がる可能性があることも、頭に入れておく必要があります。

礼金とは何か

礼金は、借主からオーナーへの謝礼として支払われるお金です。
敷金と違い、返還義務はありません。オーナーの収入になります。
もともとは戦後の住宅不足の時代に「部屋を貸してくれてありがとう」という意味で生まれた慣習です。
関東では礼金の設定が一般的ですが、地域によっては礼金なしが当たり前のところもあります。

礼金の相場は賃料の1ヶ月分が多いです。
礼金2ヶ月はなかなか決まりません。
よほどの新築・超人気物件でない限りはお勧めしません。また1Kや1Rなどのシングルタイプを中心に礼金ゼロの物件も増えています。シングルタイプにおいては初期費用を下げることは有効な手段です。

ただし礼金ゼロにすることはオーナーにとって収入が減る話でもあります。ファミリータイプや高級賃貸では、初期費用を下げることで入居者の属性や質が下がる可能性がある点は敷金と同様です。
特に分譲マンションは一般的な賃貸アパートと比べてグレードが高く設備も充実していることが多いので、礼金を設定しても決まりやすいケースがあります。
競合状況を見ながら適切に判断することが重要です。

敷金・礼金の設定は物件の特徴を鑑みてセットで考える

敷金と礼金はそれぞれ単独で考えるのではなく、どんな物件でターゲットは誰か、賃料はいくらかを含めて、初期費用の総額がどう見えるかをセットで考えることが重要です。

たとえば賃料15万円の物件で敷金1ヶ月・礼金1ヶ月の場合、初期費用は前払い家賃・前払い管理費・敷金・礼金・仲介手数料・保証料などを合計すると60〜75万円規模になることがあります。これは検討者にとって大きな負担です。
たしかに礼金をゼロにするだけで心理的なハードルが下がるものです。
賃料を5,000円下げるより、礼金をゼロにした方が反響が増えるケースは少なくありません。
特に強い競合がいるときは有効な手段にもなります。

知っておいてほしい「預かりクリーニング費用」という考え方

最近、敷金ゼロ・礼金ゼロの物件が都市部のシングルタイプを中心に増えています。
検討者の初期費用への敏感さが上がっているためです。
ただ敷金をゼロにしたときに最も危険なのは、退去時の借主負担費用を取り損ねる可能性が出てしまう点です。
そのリスクへの対応として、初めに「預かりクリーニング費用」を設定しておくという方法があります。
預かりクリーニング費用は敷金ではないため、いくらで設定しても「礼金ゼロ・敷金ゼロ」という表記での募集が可能です。
一見ずる賢く見えるかもしれませんが、物件や条件によっては初期費用を抑えながらリスクをマネジメントできる手段です。
預かりクリーニング費用は全額償却が基本なので、借主にとって負担する額は敷金パターンと近いものになります。
こういった選択肢があることも、経験のある管理会社であれば提案してくれるはずです。

管理会社を選ぶときに確認すべきポイントは、こちらにまとめています。
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