海外家主とは？海外赴任中に自分のマンションを貸すとき。非居住者オーナーが知っておくべきこと

海外転勤が決まり、自分のマンションを貸し出すことになった。

そういう状況で、日本にいるときと同じ感覚で進めようとすると、いくつかの落とし穴があります。

非居住者、つまり日本に住んでいないオーナーには、知っておくべき特有のルールがあります。

非居住者とは何か

税法上、日本国内に住所がなく、かつ1年以上日本に居所がない人を非居住者といいます。海外赴任中はこれに該当するケースがほとんどです。外国人だけの話ではなく、海外転勤中の日本人も該当します。

源泉徴収の話。ただし居住用で借主の名義が個人には義務なし

非居住者オーナーが日本国内の不動産から家賃収入を得る場合、一定の条件下で借主側に源泉徴収の義務が発生します。
ただしここは正確に理解しておく必要があります。

国税庁の定めによれば、借主が個人で、自己または親族の居住用として借りる場合は源泉徴収の必要はありません。つまり、個人に居住用として貸す場合は、借主に源泉徴収の義務は発生しません。

一方、法人が社宅などとして借りる場合は、借主である法人に源泉徴収の義務が発生します。家賃の20.42%を源泉徴収して翌月10日までに税務署に納付する必要があります。

法人が借りる場合、この源泉徴収の手続きが借主である法人側に発生します。
１つの賃貸物件に対して賃料と税金の2種類の支払いが生じ、これを面倒に感じる法人は少なくなく、海外家主の物件を避ける傾向があります。
特に上場企業等の大手法人名義の場合、または社宅代行会社が介在する場合、海外家主物件は規定上契約不可としているケースも多いのが現実です。
つまり、非居住者オーナーの物件は法人客がつきにくくなるという点を理解しておく必要があります。
▶ 参考：国税庁「No.2880 非居住者等に不動産の賃借料を支払ったとき」

「海外家主」として募集すること

デメリットとも言い切れませんが、代理方式で募集する場合、物件情報に「海外家主」と記載するものとなります。

転貸借方式であれば、管理会社が貸主として前面に出るため、募集時に「海外家主」と記載する必要がなくなります。
法人が借りる場合でも、源泉徴収を管理会社が対応できます。
この点で転貸借方式は海外赴任中のオーナーに向いている方式といえます。

金融機関への届け出

これも必要です。
海外赴任等で日本に生活拠点がなくなる場合は、届け出が必要となります。
詳しくは金融機関までお問い合わせください。

納税管理人の選定

非居住者オーナーは、日本国内に納税管理人を置く必要があります。
確定申告や税務上の手続きを代わりに行う人です。
信頼できる家族や知人に依頼するか、税理士に依頼するケースが多いです。
出国前に選定しておくことが望ましいです。

確定申告は必要か

海外に住んでいても、日本国内の不動産から収入がある場合は日本での確定申告が必要です。
源泉徴収された税額と実際の税額の差額を精算するためです。

税務の判断は税理士などの専門家に相談することをすすめます。
ただ、こういった話をきちんとオーナーに伝えてくれる管理会社かどうかは、選ぶ際の基準になります。

帰任後の手続きも忘れずに

帰任して日本に戻ったタイミングで、非居住者から居住者に戻ります。このタイミングで管理の方式や手続きの変更が必要になることがあります。帰任のタイミングが決まったら、早めに管理会社に連絡することをすすめます。

管理会社を選ぶときに確認すべきポイントは、こちらにまとめています。

▶ 固定記事：はじめてでもわかる「管理会社選び」