設備と残置物の違い。これを知らないとトラブルになる

マンションを貸し出すとき、部屋の中にある物をどう扱うかで、入居後のトラブルが大きく変わります。

設備なのか、残置物なのか。この違いを正確に理解しておくことが大切です。

設備とは何か

設備とは、貸主が賃貸借契約上、正式に提供するものとして契約書に記載されたものです。

エアコン・給湯器・コンロ・照明などが代表的な設備です。
設備として契約書に記載されている場合、故障したときの修繕義務は原則として貸主にあります。借主が普通に使っていて壊れた場合、貸主が修理または交換をしなければなりません。

設備として提供する以上、貸し出し前に正常に動作することを確認しておく必要があります。

残置物とは何か

残置物とは、貸主が置いていくものの、契約上の設備として扱わないものです。照明器具・カーテン・棚などが典型的な例です。

設備として提供しない以上、故障しても修繕義務は発生しません。
ただし「置いていくけど勝手に捨てないでほしい」という場合は、その旨を契約書に明記しておく必要があります。
何も取り決めがないまま借主に処分されてしまっても、貸主として文句が言いにくくなります。

エアコンや照明など「撤去するより置いた方が借主にとって便利」なものを残置物扱いとして提供するケースもあります。
この場合も、故障時の対応を契約書の特約として必ず明記してください。「故障の場合は借主負担にて修理または処分」という内容が口頭だけでは後でトラブルになります。

残置物扱いが多すぎると借主は抵抗を感じる

残置物扱いのものが多い物件は、借主にとって不安材料になります。

「壊れても直してもらえない」「処分にお金がかかる」という心理的な負担が生まれます。
特に残置物扱いの設備が複数ある場合、入居を敬遠する検討者が出てきます。

残置物扱いとして置くものは、本当に必要なものに絞ることをすすめます。
借主にとってメリットがあるもの、たとえば比較的新しいエアコンや照明などに限定して、古くて故障リスクが高いものは撤去した方が無難です。
残置物扱いのものが多いほど、募集上のマイナス要素になります。

家具家電を置いていきたい場合

転勤で貸し出す方から「ベッドや冷蔵庫、洗濯機を置いていきたい」という相談をよくいただきます。
海外では家具家電付きの賃貸が主流の国もあり、そういった感覚で考える方も多いです。

ただ、あまりおすすめはできません。

理由は2つあります。

一つは契約が煩雑になることです。
どれが設備でどれが残置物扱いか、故障時の取り決めはどうするか。家具家電の数が増えるほど、契約書に記載すべき内容が増えてトラブルのリスクが上がります。

もう一つは借主の心理的な問題です。
貸主の存在を感じるものが室内にあることを嫌がる借主は少なくありません。
自分の生活空間に他人の家具が残っている状態は、居心地が悪いと感じる人が多いのです。
エアコンは設備として当たり前に受け入れられますが、ベッドや冷蔵庫はそうではありません。

本来であれば、家具家電は可能な限り撤去した方が募集上も入居後もスムーズです。
ただ、置いていきたい気持ちもよくわかります。
どうしても置いていく場合は、管理会社としっかりコミュニケーションを取りながら、契約書への記載や取り決めを丁寧に進めることが大切です。

契約書への記載が全て

設備・残置物・残置物扱い、いずれについても契約書への正確な記載が重要です。

どれが設備でどれが残置物扱いか、残置物扱いのものが故障した場合の取り決めはどうなっているか。
これが曖昧なまま入居が始まると、退去時に「設備だから直してほしかった」「残置物だから自己責任のはずだ」という言い争いになります。

管理会社がこういった細かい取り決めをきちんと契約書に落とし込んでくれるかどうかも、会社を選ぶ基準の一つです。

管理会社を選ぶときに確認すべきポイントは、こちらにまとめています。

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