退去のとき、修繕費用は誰が払うの？オーナーが知っておくべき基本。

初めてマンションを貸す方から、退去に関してよく聞かれる質問があります。

「退去のとき、部屋の修繕費用って誰が払うんですか？」

答えは「場合によって違います」です。 この「場合」を整理したものが、国土交通省が出している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というルールです。

難しそうな名前ですが、内容は意外とシンプルです。

基本的な考え方はこうです

退去時の修繕費用の負担は、大きく2つに分かれます。

オーナーが払うもの 普通に生活していれば、どうしても起きてしまう汚れや傷みです。

たとえば、冷蔵庫を置いていた床の凹み、日当たりによる壁紙の色あせ、長年使ったことによる設備の劣化などがこれにあたります。「普通に住んでいれば仕方ない」というものは、オーナーが費用を負担するのが原則です。

借主が払うもの 借主の不注意や、明らかに使い方が荒かったことによる傷や汚れです。

タバコのヤニで壁が黄ばんでいる、ペットがひっかいて床や壁がボロボロ、結露を放置してカビだらけになった、といった場合は借主の負担になります。

壁紙（クロス）には「耐用年数」があります

ここは少し細かい話ですが、知っておくと損をしません。

ガイドラインでは、壁紙の耐用年数を6年と定めています。 どういうことかというと、新品の壁紙でも6年経てば価値がほぼゼロになるという考え方です。

そのため、借主が不注意で壁紙を汚してしまっても、入居期間が長ければ長いほど、借主が払う金額は少なくなります。

たとえばこういうイメージです。

入居2年で退去した場合→壁紙にまだ価値が残っているので、借主の負担は大きい。 入居6年以上で退去した場合→壁紙の価値はほぼゼロなので、借主への請求は難しい。

「長く住んでいたのに高額な修繕費を請求された」というトラブルは、この仕組みを知らないことで起きがちです。オーナー側もこの考え方を把握しておく必要があります。

また、クロスが一部だけ傷んでいる場合、修繕するのはその箇所だけが原則です。「色が合わないから部屋全体を張り替えて、費用を全額借主に請求する」というのは原則認められません。あくまで「元の状態に戻す」が原則で、それ以上の修繕費用はオーナー持ちになります。

「特約」で変えられる部分もあります

ガイドラインはあくまで「原則」です。 オーナーと借主が事前に合意すれば、これとは異なるルールを契約書に入れることができます。これを「特約」といいます。

よくあるのが、ハウスクリーニング費用やエアコンクリーニング費用を借主負担にする特約です。本来はオーナー負担になることが多いのですが、特約によって借主負担にすることができます。

ただし、特約を入れれば何でも借主に請求できるわけではありません。

特約が有効と認められるためには、借主がその内容をきちんと理解して納得のうえで契約していることが前提です。そして最も大切なのが、費用の金額を契約書に具体的に書いておくことです。

「ハウスクリーニングは借主負担」と書いてあるだけでは、いざというときに無効になるケースがあります。「○○円（税込）を借主が負担する」と金額まで明記しておくことが、退去時のトラブルを防ぐうえで非常に重要です。

東京都内の物件には「東京ルール」があります

東京都内の物件を貸す場合、ガイドラインとは別に「賃貸住宅紛争防止条例」（通称・東京ルール）というルールがあります。

2004年から施行されているもので、不動産会社が借主に対して、退去時の費用負担や入居中の修繕について書面で説明することを義務付けています。

オーナーとして直接動くことは少ないですが、管理会社や仲介会社がこの書面をきちんと使っているかどうかは、確認しておくと安心です。トラブルになったとき、「説明を受けていない」という話が出るケースがあるからです。

まとめ

退去時の費用負担で損をしないために、オーナーとして覚えておいてほしいことをシンプルにまとめます。

普通に生活してできた傷みはオーナー負担が原則。でも特約で変えられる部分もある。 壁紙には耐用年数6年という考え方がある。長く住んでいるほど借主への請求は難しくなる。 特約で借主負担にするなら、金額を具体的に契約書に書いておくことが絶対に必要。 東京都内の物件は、東京ルールに基づく書面の説明が義務になっている。 入居前に部屋の状態を写真で記録しておくことが、退去トラブルを防ぐ一番の方法。

管理会社を選ぶときに確認すべきポイントは、こちらにまとめています。