保証会社とは何か。オーナーが知っておくべき仕組み
分譲マンションを貸し出すとき、ほぼ必ずといっていいほど出てくるのが保証会社です。
「保証会社に入ってもらいます」と管理会社から説明されても、具体的に何をしてくれる会社なのか、よくわからないまま進んでいる人が少なくありません。オーナーとして知っておくべき仕組みを整理します。
保証会社とは何か
保証会社とは、家賃等保証会社のことを言います。
借主が家賃を払えなくなったとき、借主に代わってオーナーに家賃を立て替え払いしてくれる会社です。
昨今では家賃等に関しては借主が払おうと払わなかろうと関係なく、送金してくれるパターンの保証会社が基本となっています。
貸主にとってはより安心なことだと思います。
かつては連帯保証人を立てることが一般的でしたが、2010年頃から保証会社の利用が広まり、今では多くの賃貸契約で保証会社への加入が必須となっています。
古くから貸主業をされている方にとっては「保証会社なんて」という考えの方が一定するいますが、今はトラブル回避のために必須だとお考え下さい。
保証会社が担う業務
保証会社の仕事は「いざというときの保証」だけではありません。実際には以下のような業務も担っています。
毎月の家賃の集金と送金、滞納が発生した際の督促対応、明渡訴訟が必要になった場合の対応。これらを保証会社がアウトソーシングして担うことで、管理会社の業務効率が上がり、オーナーの手間も大幅に減ります。
保証会社が保証してくれる範囲
保証会社が保証してくれるのは、家賃だけではありません。充実した保証内容の会社であれば、以下のようなものをカバーしてくれます。
賃貸借契約が続く限り下記を保証してくれます。
毎月の家賃・管理費など
更新料・再契約料
原状回復費用（※）
残置物の撤去・保管費用
明渡訴訟・弁護士費用
貸室内での死亡事故発生時の空室期間の家賃や低減賃料の一部
※退去する借主が認めた範囲に限られるケースが基本ですが、一部のプランで国のガイドライン通りであれば保証を上限付きでつける場合があります。
これだけの範囲をカバーしてくれるのであれば、オーナーにとって非常に心強い存在です。
ただし保証会社によって保証内容は大きく異なります。
これは非常に重要なことです。
不思議なことに、保証内容をオーナーにきちんと説明しない管理会社が多いのが現実です。
どんな保証がついているのか、オーナーとしてしっかり把握しておくべきです。
保証会社には種類がある
保証会社は大きく3〜4種類に分けられます。
それぞれ審査基準や保証内容が異なります。
信販系は、クレジットカードやローンなどの過去の信用情報をもとに審査を行います。審査が最も厳しいと言われており、過去にクレジットの滞納や債務整理の履歴がある方は審査に通りにくくなります。
その分、入居者の質という意味では安心感があります。
協会系（LICC系・CGO系）は、全国賃貸保証業協会などの協会に加盟している保証会社です。
協会加盟会社間で過去の家賃滞納情報やトラブル情報を共有しているため、過去に滞納歴がある人は審査が通りにくくなります。
信販系ほど厳しくはありませんが、一定の審査基準があります。
独立系は、信販系にも協会系にも属さない保証会社です。
各社が独自の審査基準を設けており、比較的審査が通りやすい傾向があります。
ただし保証の内容や範囲が信販系より狭く設定されているケースもあります。
どの種類の保証会社を使うかは、管理会社によって異なります。
オーナーとして、どの保証会社と提携しているか、その保証内容はどこまでカバーしているかを確認しておくことをすすめます。
保証会社の審査に落ちたらどうするか
ここで正直に書きます。
保証会社の審査に落ちた申込者について、「別の保証会社なら通るかもしれない」という理由で、審査の通りやすい別の保証会社で再度審査をかけるケースがあります。
私たちはこれを推奨しません。
保証会社の審査に落ちるということは、必ず何か理由があります。
それだけの話です。
信販系で落ちたから独立系で、という流れで入居させてしまうと、後々トラブルになるリスクが高まります。
大切な資産を守るために、審査で落ちた申込者への対応は慎重に判断すべきです。
保証会社があれば敷金はいらないのか
「保証会社に入ってもらえれば、敷金はゼロでいいのでは」という考え方もあります。
結論、可能な限り敷金はつけた方がいいです。
詳細は関連記事を確認してください。
▶ 関連記事：【貸主視点】敷金・礼金とは何か。最近の相場と考え方
保証会社がカバーしてくれる範囲は確かに広いです。ただし保証会社は無限に保証してくれるわけではありません。保証の上限額や条件があります。備えられるところは備えておく方が安心です。敷金の設定については、物件の条件やターゲットとなる入居者像を踏まえて判断することをすすめます。
管理会社を選ぶときに確認すべきポイントは、こちらにまとめています。
▶ 固定記事：はじめてでもわかる「管理会社選び」
