管理会社を途中で変えることはできるのか。

「今の管理会社に不満があって、変えたいんですが…」

こういったご相談をいただくことがあります。
結論から言います。管理会社を変えることは可能です。
ただし、いくつか知っておくべきことがあります。

賃貸借契約の内容はそのまま引き継がれます

管理会社を変えても、当然に入居者との賃貸借契約はそのまま継続します。
家賃・契約期間・特約の内容などが変わるという事はありません。

ここで注意が必要なのは、賃貸借契約の内容や入居者の属性によっては、新しい管理会社に断られる可能性がゼロではないという点です。

たとえば、契約書の内容が不備だらけだったり、家賃滞納の履歴があったり、入居者とトラブルが継続中だったりする場合、管理を引き受けてもらえないケースもあります。

切り替えを検討するなら、まず新しい管理会社に現状をきちんと説明して、引き受け可能かどうかを確認することが大切です。

管理委託契約の解約予告期間と違約金を確認してください

現在の管理会社との管理委託契約には、解約予告期間が定められているはずです。 一般的には3ヶ月前までの通知が多いですが、契約書によって異なります。

そして見落としがちなのが「違約金の確認」です。

契約書によっては、中途解約の場合に違約金が発生する条件が定められていることがあります。過去にご相談いただいた中で、賃料の24ヶ月相当額を違約金として設定している会社もありました。これは正直、なかなか悪質だと思います。

特にサブリース形式の管理契約には、違約金が定められているケースが多いです。 管理委託契約を締結する前に、解約条件と違約金の有無は必ず確認してください。

サブリース（転貸借方式）の場合は話が別です

ここは特に注意が必要です。

通常の管理委託契約であれば、契約書に従って解約通知をすれば切り替えは進めやすいです。しかしサブリース（転貸借方式）の場合、話がまったく違います。

サブリース契約では、管理会社がオーナーから物件を借り上げる形になります。つまり、法律上は管理会社が「借主」の立場になります。借主は借地借家法によって強く保護されているため、オーナー側からの解約には正当事由が必要とされています。

「別の会社に変えたい」「収支が悪い」といった理由だけでは正当事由として認められない可能性が高く、解約が非常に難しくなるケースがあります。

この解約の難しさを逆手に取り、前述の違約金が設定されているケースが多く、サブリースの解約のコストが想定以上になることがあります。

サブリース契約を結んでいるオーナーが管理会社の変更を検討する場合は、弁護士への相談も視野に入れてください。

入居者への通知が必要です

管理会社が変わる場合、入居者への通知は必須です。

管理会社が変わる旨の通知はもちろん、家賃の振込先が変わる場合はその変更通知も必要になります。入居者が古い口座に振り込んでしまうトラブルを防ぐためにも、早めに丁寧に通知することが大切です。

鍵・契約書類・入居者情報なども新しい管理会社へきちんと引き継ぐ必要があります。この引き継ぎをしっかり管理できるかどうかが、切り替えをスムーズに進めるうえでの重要なポイントです。

まとめると

管理会社の変更は可能です。ただし以下を必ず確認してください。

管理委託契約の解約予告期間と違約金の有無を確認する。 新しい管理会社が引き受け可能かどうかを事前に確認する。 入居者への管理会社変更・振込先変更の通知を行う。 鍵・書類・入居者情報の引き継ぎをきちんと行う。 サブリース契約の場合は解約が困難なケースがあるため注意する。

管理会社を選ぶときに確認すべきポイントは、こちらにまとめています。 ▶ 固定記事：はじめてでもわかる「管理会社選び」

管理会社を選ぶときに確認すべきポイントは、こちらにまとめています。