相続したマンションに入居者がいる。まず何をすればいいのか。
「親が貸していたマンションを相続することになった。でも賃貸中で入居者がいる。どうすればいいの？」
突然こういった状況になってしまう方がいます。
不動産のことも賃貸管理のこともわからないまま、いきなり「貸主」になるわけです。
不安だと思います。
ただ、やるべきことはシンプルです。
皆さんの万が一に備えて順番に整理します。
まず管理会社に連絡してください
親が管理会社に委託していた場合は、まず管理会社に連絡することが最優先です。
伝える内容はこの2つです。
今後の連絡窓口（あなたの名前・電話番号・メールアドレス）。
家賃の振込先口座。
亡くなった方の口座は金融機関に連絡が届くと凍結されます。
凍結されると家賃の入金ができなくなるため、できるだけ早く新しい振込先を管理会社に伝えてください。
管理会社が入っていれば、入居者への通知や今後の手続きについてもサポートしてもらえます。まずは管理会社に連絡。これが第一歩です。
自主管理だった場合は、入居者に直接連絡をする必要があります。
相続が発生したこと、新しい連絡先、振込先の変更を書面で通知してください。
管理委託契約の内容を確認する
次に確認したいのが、親と管理会社の間で交わされていた管理委託契約の内容です。
管理委託契約は、オーナーの死亡により原則として終了します。
ただし、大半の管理委託契約書の中には「相続人に引き継ぐ」という条項が入っています。
引き続きその管理会社にお願いするのか、それとも変更するのかを判断するためにも、まず契約内容を確認してください。
管理会社に依頼すれば契約書のコピーを出してもらえます。
すぐに判断できなくても大丈夫です。相続人が今後の管理について決めるまでの間、管理会社はこれまで通り業務を続けてくれるのが一般的です。
賃貸借契約の内容を確認する
ここは非常に重要です。
入居者との賃貸借契約は、相続によってそのまま相続人に引き継がれます。入居者はそのまま住み続けることができますし、借主の同意は必要ありません。
ただし引き継がれるのは権利だけではありません。義務も引き継がれます。
具体的には以下の点を確認してください。
契約の種類は普通借家か定期借家か。
家賃の金額・支払い条件。
契約期間と更新時期。
敷金の預かり額。
特に敷金は要注意です。
入居者が退去するときに返還する義務が相続人に引き継がれます。
親が預かっていた敷金が手元に現金として残っていないこともあります。
賃貸借契約書で敷金の額を確認し、将来の返還に備えておく必要があります。
相続登記が必要です
2024年4月から、相続登記が義務化されました。
不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記を完了させる必要があります。
正当な理由なく期限内に登記しなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
相続登記は法務局で手続きを行いますが、必要書類が多く手続きも複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。
売りたいと思っても、すぐには売れません
「相続したけど、自分で賃貸経営をするつもりはない。売りたい。」
そう思う方もいると思います。ただ、入居者がいる状態では通常の売却はできません。
入居者がいるまま売却する場合、「オーナーチェンジ」という形になります。オーナーチェンジは投資物件としての売却になるため、相場の75%〜85%程度の価格になるのが一般的です。
定期借家契約であれば契約終了後に空室にできますが、普通借家契約の場合は入居者がいつ退去するかわかりません。
売却を検討する場合は、まず賃貸借契約の種類を確認したうえで、不動産会社に相談してください。
継続するか売却するか、判断のポイント
相続したマンションを「貸し続けるか」「売るか」の判断は、以下を確認しながら考えてみてください。
毎月の家賃収入と、管理費・修繕積立金・固定資産税など、想定される修繕費の支出を比較して収支はプラスか。
ローンが残っている場合、その返済が必要か否かでも判断が変わってきます。。
また建物の築年数や設備の状態から、今後大きな修繕費がかかるリスクも検討しなくてはなりません。
これらのことから自分で賃貸経営を続けていく意思と余力があるかを考える必要があります。
判断に迷う場合は、管理会社や不動産会社に相談してみてください。
また相続に詳しい税理士や司法書士への相談もおすすめします。
まとめ
相続したマンションに入居者がいる場合、やるべきことはこの順番です。
まず管理会社に連絡する。連絡窓口と振込口座を伝える。
管理委託契約の内容を確認する。
賃貸借契約の内容を確認する。特に敷金の額は必ず確認。
相続登記をする（3年以内の義務）。
売却を検討する場合は、賃貸借契約の種類を確認してから動く。
悲しい出来事に続いて、突然貸主になることは大変不安だと思います。
ただ、順番に対応していけば大丈夫です。
まずは管理会社に連絡するところから始めてみてください。
管理会社を選ぶときに確認すべきポイントは、こちらにまとめています。
