貸室内で入居者が亡くなった。オーナーが知っておくべきこと。

管理会社をやっていて、一番しんどい場面があります。
それは、貸室内で入居者が亡くなったときのオーナーへの報告です。

突然のことに、オーナーはどうしていいかわからない。怒りをぶつける先もない。その気持ちをまず受け止めることが、管理会社の仕事でもあります。

今日は、こういった状況になったとき、オーナーとして知っておくべきことを整理します。

まず、何が起きるかは状況次第です

入居中に入居者が亡くなった場合、その後の対応は「何が起きたのか」と「相続人がいるかどうか」によって大きく変わります。

自然死・病死・孤独死・自殺・事件性のある死亡では、それぞれ対応が異なります。
相続人がいる場合は相続人との交渉が必要になりますし、相続人がいないまたは見つからない場合は手続きが複雑になることもあります。

告知義務はガイドラインに基づいて判断します

2021年に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表し、告知の判断基準が明確になりました。

ポイントをざっくり整理するとこうなります。

告知が必要なケース 自殺・他殺・特殊清掃が必要となった孤独死など。賃貸の場合、原則として事故発生から3年間は告知が必要です。

告知が不要なケース 自然死・病死・日常生活の中での不慮の事故死（転倒など）は、原則として告知不要とされています。

ただし、借主から「過去に事故はありましたか」と聞かれた場合は、貸主または管理会社は、3年を過ぎていたとしても正直に答える必要があります。知っていて黙っていることは、説明義務違反になりえます。

大島てるに載ると、基本的に消せません

事故物件情報を掲載しているサイト（大島てるなど）に掲載されると、基本的に削除してもらうことはできません。
消してほしいと申し入れても、取り合ってもらえないケースがほとんどの様です。

オーナーへの補償はあるのか

「こんなことになって、損失はどうなるのか」というのは、オーナーとして当然の疑問です。

保証会社によっては、こういった事態に備えた保険が付帯されているプランがあります。保証そのものではなく、保証に付帯される保険での補償です。

一例として、弊社で取り扱っているEPOSの保証プランでは、居室内での孤独死・自殺・犯罪死を直接の原因として物的損害が生じた場合に、以下の補償が付帯されます。

空室期間の補償 契約解約日から30日を超えて次の賃貸借契約が締結されない場合、月額家賃の80%を補償（対象期間：12ヶ月以内）。

家賃値引き期間の補償 次の入居者との契約で家賃が下がった場合、その減少額の80%を補償（対象期間：12ヶ月以内）。

原状回復費用 敷金を超える原状回復費用を補償。

事故対応費用 遺品整理費用・遺族との通信費・弁護士相談費用・お祓い費用などを、原状回復費用と合算で100万円まで補償。

保証会社によって補償内容は異なります。どんな内容が付帯されているかは、管理会社に確認してみてください。

防ぎようがないからこそ、備えておく

分譲マンションのファミリータイプは、単身者向けと比べると居室内での事故が起きる確率は低いです。
家族が複数いれば異変に気づきやすいですし、孤独死のリスクも相対的に低くなります。

ただ、リスクがゼロかといえばそうではありません。どんな物件でも、起きる可能性はあります。
事故物件になることは、どれだけ注意していても完全には防げません。

だからこそ、こういった保険が付帯された保証プランを選んでおくことが、オーナーとしてできる最低限の備えだと思っています。

万が一のときに補償があるかどうかで、その後の対応の余裕がまったく変わります。
管理会社を選ぶとき、保証会社の内容まで確認しておくことをおすすめします。

管理会社を選ぶときに確認すべきポイントは、こちらにまとめています。