分譲マンションの専有部と共用部の境界線。修繕はどこまでオーナーの責任か。
「天井から水が漏れてきたんですが、これって誰が直すんですか？」
入居者からこういう連絡が来たとき、すぐに答えられるオーナーは少ないと思います。
分譲マンションには「専有部分」と「共用部分」があります。修繕の責任は、原因がどちらにあるかで変わります。この境界線を知っておかないと、いざというときに対応が遅れてしまいます。
賃貸に出しているオーナーが知っておくべきポイントを整理します。
専有部分と共用部分の基本
まず基本から。
専有部分は、住戸の内側。オーナー個人の所有であり、修繕の責任と費用はオーナーが負います。室内のクロス、フローリング、設備機器（給湯器・エアコンなど）、専有部分内の配管がこれにあたります。
共用部分は、マンション全体で共有する部分。廊下、エレベーター、外壁、屋上、構造躯体などです。修繕の責任は管理組合にあり、費用は修繕積立金から支出されます。
ここまではシンプルです。ただ、実際には「これはどっち？」と迷う部分がたくさんあります。
「自分のもの」だと思っていたけど共用部分
オーナーが意外と知らないのが、以下の部分です。
玄関ドア
毎日触っている玄関ドアですが、実は共用部分です。ただし、鍵と室内側の塗装は専有部分とされています。ドア本体が壊れた場合は管理組合の管理対象です。
窓サッシ・窓ガラス
窓も共用部分です。建物の外観や断熱性能に関わるため、オーナーが勝手に交換することはできません。
バルコニー
バルコニーも共用部分です。オーナーに「専用使用権」が設定されているだけで、所有しているわけではありません。勝手に改造したり、物置を設置したりすることはできません。
これらは入居者にも正しく伝えておく必要があります。「バルコニーに勝手に物を置かないでください」と言うためにも、オーナー自身が理解しておくことが大切です。
一番揉めるのは配管です
専有部分と共用部分の境界で最もトラブルになりやすいのが配管です。
給水管の場合、本管からメーターまでが共用部分、メーターから室内の各蛇口までが専有部分です。排水管の場合、パイプスペース内の縦管は共用部分、そこから枝分かれした横引き管は専有部分です。
つまり、同じ「水漏れ」でも、縦管が原因なら管理組合の責任、横引き管が原因ならオーナーの責任になります。
雨漏りが起きたとき
賃貸中のマンションで一番よくある相談が雨漏りです。
雨漏りの原因は、屋上防水の劣化や外壁のひび割れなど、共用部分にあることが多いです。この場合、修繕の責任は管理組合にあります。
2026年1月には、最高裁が「共用部分の不具合による漏水は、原則として管理組合が損害賠償責任を負う」という初めての判断を示しました。これにより、共用部分が原因の漏水トラブルにおける管理組合の責任がより明確になっています。
ただし、実務上の問題は「時間がかかる」ことです。
管理組合は大体が火災保険に加入しており、共用部分が原因の漏水にはこの保険を使うことが多いです。しかし、原因の特定、保険会社の査定・認定、工事の手配という流れを経るため、解決までにかなりの時間がかかります。
その間も入居者は困っています。天井から水が漏れている状態で「管理組合の対応を待ってください」とだけ言われても、入居者としては納得できません。
原因が共用部分であっても、入居者に住戸を使用させる義務があるのはオーナーです。管理組合の対応が遅い場合でも、入居者への説明や暫定的な対応はオーナー側で行う必要があります。管理会社と連携しながら、入居者に状況を丁寧に伝えていくことが大切です。
上階からの漏水は別の話です
もうひとつよくあるのが、上階の住人が原因の漏水です。
たとえば上階の方が洗濯機から盛大に水を漏らして、階下の賃貸中の部屋に被害が出たケース。これは共用部分の問題ではなく、上階の住人の過失による問題です。
このとき求められるのは管理会社の調整力です。
上階の住人が自分で住んでいる場合も、賃貸に出している場合もあります。建物の管理会社（管理組合側）に協力を仰ぎながら、上階の住人やそのオーナーと調整を進めていかなければなりません。
被害を受けた入居者への対応、上階の住人への連絡、原状回復費用の負担の整理。これらを並行して進める必要があり、管理会社の実務力が問われる場面です。
賃貸に出しているオーナーが意識しておくべきこと
専有部分の修繕はオーナーの責任です。これは賃貸に出していても変わりません。
入居者から「壊れた」「水が漏れている」と連絡が来たとき、まずは管理会社に連絡して原因を特定してもらうことが第一歩です。原因が専有部分なのか共用部分なのかによって、対応する相手も費用の負担者も変わります。
大切なのは、原因がどこであれ入居者への対応を後回しにしないことです。入居者にとっては「誰の責任か」よりも「いつ直るのか」が一番の関心事です。
まとめ
専有部分の修繕はオーナーの責任。共用部分の修繕は管理組合の責任。
玄関ドア・窓サッシ・バルコニーは共用部分。意外と知られていない。
配管は縦管が共用部分、横引き管が専有部分。同じ水漏れでも責任者が変わる。
雨漏りは共用部分が原因であることが多い。管理組合の火災保険で対応するが、時間がかかる。
上階からの漏水は管理会社の調整力が問われる場面。
原因がどこであれ、入居者への対応を後回しにしない。
管理会社を選ぶときに確認すべきポイントは、こちらにまとめています。
