分譲マンションを貸すとき、鍵のことで知っておくべきこと。
「鍵って全部渡したほうがいいですか？」「鍵交換は誰がやるんですか？」
マンションを貸し出すとき、鍵まわりの質問は意外と多いです。
鍵は防犯の要です。ここの扱いを曖昧にしておくと、入居中も退去時もトラブルの原因になります。分譲マンションならではの注意点もあるので、整理しておきます。
鍵は原則全部渡してください
まず基本です。オーナーが持っている鍵は、スペアキーも含めてすべて入居者または管理会社に渡してください。
「万が一のためにオーナーも1本持っておきたい」と思う方もいますが、おすすめしません。オーナーが鍵を持っているということは、入居者からすれば「いつでも入れる人がいる」ということです。信頼関係に関わりますし、トラブルの原因になります。
すべて渡して、入居者に安心して住んでもらう。これが基本です。
理想は入居に合わせた鍵交換です
防犯上、一番理想的なのは借主の入居に合わせて鍵を交換することです。
オーナー自身が住んでいた物件であれば、合鍵がどこかに残っている可能性もあります。鍵を交換することで、過去の鍵による侵入リスクを完全に排除でき、入居者に安心して住んでもらえる環境を提供できます。
鍵交換費用は借主負担で募集してください
鍵交換費用の負担についてです。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、鍵の取替えは「入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当」とされています。ガイドライン上は貸主負担が原則です。
ただし、このガイドラインに法的拘束力はありません。実務では、契約書や重要事項説明書に「鍵交換費用は借主負担とする」という特約を入れて、借主に負担してもらうのが一般的です。この特約は、借主に事前に説明し合意を得ていれば有効であると、判例でも認められています。
オーナーとしては、募集の段階から鍵交換費用を借主負担として設定しておくことが大切です。管理会社に依頼すれば、特約への記載と重要事項説明での説明を対応してもらえます。
分譲マンションの鍵は交換費用が高額になることがあります
ここが分譲マンション特有の問題です。
一般的な賃貸マンションのシリンダーキーであれば、鍵交換費用は1万〜2万円程度です。この程度であれば借主負担としても募集に影響はほぼありません。
しかし分譲マンションでは、ディンプルキーや電子錠、ICチップ付きの鍵など、防犯性の高い鍵が採用されていることが多く、交換費用が3万〜7万円以上になることがあります。
特に高額になるのが、ラクセスキー（Raccess）などのキーレスシステムです。これはMIWA製のハンズフリー解錠システムで、鍵をカバンに入れたままオートロックのリーダーの前を通るだけで解錠できる仕組みです。鍵の交換だけでなく、共用システムへの登録作業も必要になるため、費用がかなり高額になります。
オーナーとして気をつけたいのは、鍵交換費用が高すぎると募集に影響が出る可能性があるということです。敷金・礼金・仲介手数料に加えて鍵交換費用が5万円以上ともなると、初期費用の総額がかなりの金額になり、入居希望者が躊躇してしまうことがあります。
自分の物件の鍵がどの種類で、交換にいくらかかるのか。これは貸し出す前に把握しておいてください。費用が高額になる場合は、オーナーが一部を負担するかどうかも含めて、管理会社と相談しながら募集条件を決めることをおすすめします。
鍵の預託を確認してください
ハイグレードの分譲マンションでは、鍵がセキュリティ会社や管理組合に預託されていることがあります。
緊急時の対応や、管理組合の点検のために鍵を預けておく仕組みです。
貸し出す前に、オーナー自身で以下を確認してください。
セキュリティ会社や管理組合に鍵の預託があるかどうか。
預託している鍵が現在の鍵と同じものかどうか。
鍵交換をした後に預託鍵の更新を忘れると、預託鍵では開けられないという事態が起きます。また、預託鍵が古いままになっていると、セキュリティ上の問題にもなりかねません。
貸し出す前にこの確認を済ませておくだけで、入居後のトラブルを防ぐことができます。
まとめ
鍵はスペアキーも含めてすべて入居者に渡す。オーナーは持たない。
理想は入居に合わせた鍵交換。安心して住んでもらえる環境を提供する。
鍵交換費用は借主負担として募集する。特約への記載と重要事項説明での説明が必要。
分譲マンションは鍵が高額になることが多い。ラクセスキーなどキーレスシステムは特に高い。
交換費用が高額になる場合は、募集への影響を踏まえて管理会社と相談する。
ハイグレードマンションでは鍵の預託の有無と内容を貸し出す前に確認する。
管理会社を選ぶときに確認すべきポイントは、こちらにまとめています。
