【はじめての賃貸】入居審査でオーナーが判断すべきこと

入居申し込みが入った。
保証会社の審査が通った。
じゃあこの方で決定しますね。

こういう流れで進んでいる管理会社は少なくありません。
ただ、これは危険で大きな間違いです。

保証会社の審査承認は、あくまでも大前提です。
通ったからOKではありません。そこからが本当の審査です。

保証会社が見ているのは支払い能力と反社チェック

保証会社の審査は、主に収入・勤務先・信用情報をもとにした支払い能力の確認と、反社会的勢力への該当チェックです。

これは非常に重要な審査ですが、見ているのはあくまでも「家賃を払えるか」という部分です。「この物件に相応しい入居者かどうか」は、保証会社は見ていません。

▶ 参考記事：保証会社とは何か。オーナーが知っておくべき仕組み

この物件に相応しいかどうかは、別の審査が必要

私たちが管理会社審査で見ているポイントをいくつか紹介します。
すべての開示はできませんが、考え方の参考にしてください。

まず確認するのは、この物件を申し込むことが理にかなっているかどうかです。

勤務先はどこか、
通勤時間はどのくらいか、
入居者の構成はどうか、
申し込みの動機は何か。

これらを総合的に見て、違和感がないかを確認します。

たとえば3LDKに1人での入居申し込み。
これ自体が即アウトというわけではありませんが、他者を無断で入居させたり、名義貸しとなるリスクがあります。
なぜその広さの部屋に1人で入るのか、理由を確認する必要があります。

また緊急連絡先に親族以外を希望するケースも注意が必要です。
経験則になりますが、こういった申し込みはトラブルになる傾向が高いと感じています。

支払い能力と反社チェックは保証会社、
この物件に相応しいかどうかは管理会社審査、
そして最終判断はオーナー。

この3段階が入居審査の正しい構造だと考えています。

最終判断はオーナーが行う

どれだけ管理会社が審査をしても、最終的に入居を認めるかどうかはオーナーが決めることです。

管理会社が「大丈夫です」と言っても、オーナーが不安を感じるなら断る権利があります。
もちろん正当な理由のない拒否は問題になりますが、審査内容をきちんと確認したうえで判断することは、オーナーとして当然の権利です。

管理会社から審査結果の報告を受けるとき、「保証会社が通りました」だけでなく、「どういう属性の方で、どういう審査をした結果OKとなったか」を説明してもらうことをすすめます。
そこに答えられない管理会社は、審査を保証会社に丸投げしている可能性があります。

なお、転貸借方式の管理の場合、契約の当事者が管理会社と借主になるため、転借人の審査に口を出せないケースがあります。
転貸借方式を選ぶ際はこの点も確認しておくことをすすめます。

▶ 参考記事：管理の委託方式。代理方式と転貸借方式、何が違うのか

空室保証型のサブリースでは、特に注意が必要

空室保証型のサブリース（管理会社が家賃を保証する方式）の場合、審査には特に注意が必要です。

サブリースは入居者が決まらない間も管理会社が家賃を保証するため、空室が続けば管理会社の赤字になります。
つまり管理会社には「早く入居者を決めたい」という強い気持ちがが働きます。
すると慎重に審査するよりも、入居させることを優先したいという構造的な問題が起こる場合があります。

審査の厳しさと、管理会社のビジネスモデルは切り離して考えられるものではありません。
管理会社がどういう立場で審査をしているのかを理解したうえで、最終判断はオーナー自身が行うことが大切です。
※転貸借方式の管理や、サブリースと言われる空室保証型の管理は入居審査にオーナーとしての意見は出せないことが多いので注意が必要です

慎重な審査がオーナーの資産を守る

貸すということは、大切な資産の管理を委託するということでもあります。入居者を一度受け入れると、普通借家であれば簡単には退去してもらえません。最初の選択が、その後の何年かを左右します。

私たちは管理料をいただいていません。
だからこそ、入居審査には慎重です。
トラブルが発生すれば、その対応コストは私たちにも跳ね返ってきます。
可能な限りトラブルのない入居者を選ぶことは、オーナーのためであり、私たちのためでもあります。

審査を保証会社に任せきりにしている管理会社と、社内でも独自の審査を行っている管理会社とでは、入居後のトラブル発生率が変わります。
管理会社を選ぶときに確認すべきポイントの一つです。

「不安を感じたら入居を断る」

オーナーとしての直感を活かして大切な資産を活用していきましょう。

管理会社を選ぶときに確認すべきポイントは、こちらにまとめています。

▶ 固定記事：はじめてでもわかる「管理会社選び」