管理の委託方式。代理方式と転貸借方式、何が違うのか

管理会社に賃貸管理を依頼するとき、契約の方式が３種類あります。
代理方式、転貸借方式、そして媒介方式というものもあります。私たちのオススメは代理方式または転貸借方式となりますので、今回のお話は代理方式と転貸借方式についてご説明させていただきます。

どちらも「管理会社に任せる」という点では同じですが、契約の構造がまったく異なります。一言で言うと、この2つの違いは「主役を誰にするか」という話です。

代理方式とは何か

代理方式は、オーナーが管理会社に代理権を付与し、管理会社がオーナーの代理人として借主と賃貸借契約を結ぶ方式です。

契約の当事者はオーナーと借主です。管理会社はあくまでも代理人として動きます。つまりこの方式では、オーナーが主役です。

ただし、だからといってオーナーが借主と直接やり取りする必要はありません。管理会社がオーナーの代わりに借主対応をするため、オーナーは基本的に借主とコミュニケーションをとる必要がありません。

転貸借方式とは何か

転貸借方式は、管理会社がオーナーから物件を借り上げ、管理会社自身が貸主として借主と契約を結ぶ方式です。

契約の当事者は管理会社と借主です。オーナーは管理会社に物件を貸している立場になります。この方式では、管理会社が主役です。

転貸借方式の大きな特徴は、何かトラブルが起きたときにオーナーは単なる建物の所有者でいられるという点です。たとえば滞納による明け渡し訴訟のような裁判沙汰になった場合でも、管理会社が貸主として借主と対峙します。オーナーが矢面に立つ必要がありません。

ただし、賃貸運営に伴うリスクがオーナーから管理会社に転嫁されるというものではありません。空室リスクや修繕リスクはオーナーが負うという点は代理方式と変わりません。

転貸借方式には2種類ある

ここで整理しておきたいのが、転貸借方式には2種類あるという点です。

一般的な転貸借方式と、いわゆるサブリースと呼ばれる空室保証型の転貸借方式です。英語か日本語かの違いだけで、どちらも転貸借の構造は同じです。

一般的な転貸借方式は家賃保証がありません。入居者が決まって初めて家賃収入が発生します。

一方、サブリース（空室保証型の転貸借方式）は、管理会社がオーナーに対して毎月一定の家賃を保証する方式です。空室でも家賃が入ってくるという点が大きな違いです。

ただしサブリースにはいくつかの注意点があります。まず保証される家賃は相場の80〜90%程度になることがほとんどです。また契約開始から家賃が発生するまでの免責期間が設けられることが多く、3ヶ月程度定められるケースが一般的です。

ここで冷静に考えてほしいのですが、賃貸は本来1〜3ヶ月で決まるものであり、そのために募集設計を含めた戦略を立てて動くものです。免責期間の3ヶ月で普通に入居者が決まってしまえば、サブリースの保証を受けた期間はゼロということになります。

また特に注意してほしいのが、1室だけをサブリースにするケースです。1室であれば通常の管理でしっかり運営した方がメリットは大きく、サブリースにする実質的な意味はほとんどありません。サブリースが有効なのは1棟物で複数室を持つケースで、複数室の空室リスクを平準化して賃貸経営を安定させるという意味合いがあります。

転貸借方式の注意点

ここで一つ、見落とされがちな話をします。

転貸借方式では、契約の当事者は管理会社と借主です。
オーナーは管理会社に物件を貸している立場であるため、実は借主に対して直接物申せない立場になります。

これが思わぬ落とし穴になることがあります。管理会社によっては、転借人（借主）の情報をオーナーに開示しないケースがあります。誰が住んでいるのか、どんな契約内容なのか、賃貸借契約書すら見せてもらえないということが実際に起きています。

大切な自分の資産に誰が住んでいるのかわからない。これは決して大げさな話ではありません。

転貸借方式を選ぶ場合は、必ず確認してください。入居者の審査の最終決定をオーナーが行えるか、転貸借契約書の内容をオーナーがチェックできるか、この2点です。

私たちの場合、転貸借方式であってもオーナーに転借人の審査の最終決定をしていただき、転貸借契約書の内容も確認していただきます。主役はオーナーであるという考えは、方式が変わっても変わりません。管理会社を選ぶときは、この点も必ず確認することをすすめます。

結局、どちらを選べばいいのか

実は代理方式と転貸借方式、現実的なメリットの差はそれほど大きくありません。

代理方式であっても、保証会社に加入していれば滞納リスクはカバーされます。万が一滞納による明け渡し訴訟になった場合も、保証会社が対応してくれます。管理会社がしっかり借主対応をするならば、オーナーが借主と直接コミュニケーションをとる必要はありません。
▶関連記事：保証会社とはなにか

そうなると転貸借方式の実質的なメリットは、海外在住オーナーの所得税の源泉徴収を管理会社が代行できる点と、募集時に「海外家主」として募集しなくて済む点、このあたりに絞られてきます。
▶関連記事：海外家主とは？

海外転勤でオーナーが長期間国外に出る場合は転貸借方式が向いています。国内にいる場合は代理方式がシンプルで使いやすいです。

私たちは空室保証のサブリースは行っていませんが、代理方式と転貸借方式どちらの方式にも対応しています。

オーナーの状況に応じて、最適な方式を一緒に考えます。

管理会社を選ぶときに確認すべきポイントは、こちらにまとめています。

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