募集設計とは何か。「出せば決まる」と思っていると痛い目を見る
管理会社に物件を預けると、たいていこういう流れになります。
過去事例や近隣相場を見て賃料を決める
ポータルサイトに掲載する
問い合わせを待つ
これを「募集」と呼んでいる会社が、業界には少なくありません。
ただ正直に言うと、これは募集ではなく「掲載」です。
出しているだけで、宅建業の免許さえあれば誰でもできます。
私たちはこれを募集とは考えていません。
出せば決まる時代は、とっくに終わっている
借主の物件探しは、今やほぼすべてネット上で完結します。
SUUMOやHOME'Sで検索して、写真を見て、気に入ったら問い合わせる。
内見もオンラインでできて、申込から契約までオンラインで進められるサービスも増えています。
だからこそ、ネット上にどんな情報が出ているか、その情報を見てどう思ったか、これだけで「この物件に問い合わせるかどうか」が決まります。
また、問い合わせをした検討者には募集図面（マイソク）が送られます。
この内容が薄ければ、成約は遠くなります。
▶参考記事：募集図面（マイソク）とは？
出しているだけでは、見つけてもらえない。
見つけてもらえなければ、決まらない。
これを理解しておきましょう。
賃貸は1〜3ヶ月での成約を目指すもの
賃貸の空室期間は、オーナーにとってそのままコストです。
1ヶ月空けば、その分の家賃収入がまるごと消えます。
だからこそ、早期成約を目指すための瞬発力が重要になります。
戦略と戦術を持って募集に臨む。
それが私たちの考える「募集設計」です。
戦略は、圧倒的な拡散
私たちの戦略はシンプルです。
圧倒的に情報を拡散すること。
流れはこうです。
オーナーから物件を預かり、募集設計をしたうえでレインズに「広告可」として公開します。
その情報をもとに、全国の仲介会社が自社のホームページやSUUMOなどの媒体に掲載し、さらに情報が広がります。
地元客に強い仲介会社、法人客に強い仲介会社、それぞれのチャネルで紹介が広がる。
これが拡散の構造です。
業界で広告不可が一般的です。
オーナーから預かってレインズには掲載するけれど、他社による拡散は不可というケースです。
他社のホームページやSUUMOへの掲載を禁止するものす。
情報が広がらなければ、それだけ成約のチャンスが減ります。
どちらにメリットがあるかは、言うまでもありません。
▶参考記事：なぜ広告不可が多いのか？
戦術は、仲介会社が動きたくなる環境を作ること
戦略を実行するための私たちの戦術は、「仲介会社が紹介しやすい状態を徹底的に整えること」です。実はこれもとても大切です。
①魅力的な写真を撮影
同じ物件でも、写真一枚で印象はまったく変わります。
写真に関しては数があればいいという訳ではありません。
SUUMOなどのポータルサイトは必要とする写真があります。
例えばSUUMOは外観、キッチン、浴室、リビング、間取り図は必須です。
その他にエントランス、ロビー、駐車場、その他共有部分、玄関、トイレ、収納、ベランダ、眺望、庭、セキュリティなどが必要とされています。
管理会社担当者がここまでわかっていないことも多く、しっかりと理解しているかも大切なポイントになります。
②魅力が伝わる募集図面を作成
そして仲介会社が求める情報と写真の種類をしっかりと提供します。
▶参考記事：募集図面（マイソク）とは？
なぜここまでやるのか。
仲介会社も、拡散しやすく反響が来やすい物件を優先して掲載したがるからです。情報が整っている物件ほど、仲介会社が動いてくれます。動いてくれる仲介会社が増えれば、それだけ成約のチャンスが広がります。
また、24時間365日オンラインで募集状況を確認できるシステムを導入しています。
仲介会社がいつでもリアルタイムで状況を把握でき、申し込みもオンラインで完結します。仲介会社にとって使いやすい環境を作ることが、結果として物件が選ばれる頻度につながります。
管理会社として本気で早期成約したいと考えているのであれば、ここまでのことは当然のことだと思います。
募集設計は、シナリオを描くこと
写真・募集図面・条件設計・拡散の仕組み・仲介会社への情報提供。
これらをバラバラに考えるのではなく、最初から一つのシナリオとして設計する。それが私たちの考える募集設計です。
相場に合わせて出すだけでは、結果は変わりません。戦略と戦術を持って臨むことで、同じ物件でも結果は大きく変わります。
併せて読んでほしいポイントは、こちらにまとめてあります。
▶ 参考記事：家賃はどうやって決まるのか。賃料設定の考え方
管理会社を選ぶときに確認すべきポイントは、こちらにまとめています。
▶ 固定記事：はじめてでもわかる「管理会社選び」
