借主は法人と個人、どちらがいいのか。それぞれのメリットとデメリット

管理会社を探し始めると「うちは法人チャネルに強いです」とアピールする会社が必ずあります。
法人の契約は個人より良い条件なのでしょうか？

結論から言うと、どちらでもいい

実は法人名義には2種類あり、それぞれ性質が異なります。
まずは正確に理解したうえで判断することが大切です。

法人名義の2種類を知っておく

法人名義の契約には、大きく分けて2種類あります。

一つは上場企業またはそれに準ずる企業名義、通称「大手法人名義」です。もう一つはそれ以外の法人名義です。

まずこの2つは、保証会社の利用という点で大きく異なります。

大手法人名義の場合、保証会社を使えません。
企業の信用力が高いため、保証会社不要という扱いになります。
一方、個人名義と大手法人には該当しない法人名義は、保証会社を利用できます。

つまり比較するべきは、「個人名義」「保証会社を使う法人名義」「大手法人名義」の3パターンです。
大手法人名義については別途詳しく解説しているので、こちらも参考にしてください。

▶ 参考記事：大手法人名義の契約とは何か

「大手法人名義なら支払いが安心」は本当か

大手法人名義であれば支払いが安心、と考える方が一定数います。
気持ちはわかります。
ただ、保証会社に加入していれば、支払いの安心という意味では個人名義も法人名義もほとんど変わりません。

保証会社は借主の支払い有無に関わらず家賃をオーナーに送金してくれます。
一部、滞納報告をした場合に限る保証というものもありますが、今は大半が支払い有無に関わらず家賃をオーナーに送金してくれるプランです。
大手法人だから安心、というよりも、保証会社がついているかどうかの方が重要です。

大手法人名義の実態

大手法人名義の契約は、転勤に伴う社宅として利用されるケースが多いです。
転勤で入居した従業員が、また転勤となれば退去する可能性があります。短期での退去リスクは、個人名義より高い傾向があります。

また大手法人名義でも、それ以外の法人名義でも、代表者や役員が住むのか、従業員が住むのかで話が変わります。
特に従業員が住む場合、退去時の原状回復の負担は賃貸借契約上、借主である法人が負います。
ただし実際には法人が社内で入居していた従業員に社内で請求するというパターンがあります。

この場合、入居者に過失があって借主側に負担してもらうべき場面で、法人内の手続きや協議に時間がかかることがあります。
すべてのケースではありませんが、知っておくべき点です。

入居者の入れ替わりについて

法人名義の契約に不安を感じる方の中に、「知らないうちに入居者が変わるのでは」という心配をする方がいます。

大手法人名義でも、その他の法人名義でも、大半の契約には入居者入れ替え特約がついていません。
つまり知らないうちに入居者が変わるということは、基本的にはありません。
入居者が変わる場合は、改めて手続きが必要になります。

結局、名義より入居者

安心のために借主の名義にこだわる必要はないと考えています。
個人でも法人でも、問題のない入居者であれば関係ない話です。

大切なのは名義ではなく、入居者にこだわることです。
支払い能力があるか、この物件に相応しい入居者か、長く住んでくれそうか。
こういった視点で審査をしっかり行うことが、入居後のトラブルを防ぐ最大の手段です。

入居審査でオーナーが確認すべきことについては、こちらも参考にしてください。

▶ 参考記事：入居審査でオーナーが判断すべきこと

管理会社を選ぶときに確認すべきポイントは、こちらにまとめています。

▶ 固定記事：はじめてでもわかる「管理会社選び」