大手法人名義の契約とは何か。知っておくべき特殊なルール
分譲マンションの入居者として、大手企業の社員が社宅として借りるケースがあります。
支払いが安定していそうというイメージから、オーナーに好まれることもあります。
ただし大手法人名義の契約には、通常の契約とは異なる特殊なルールが存在します。
知らないまま進めると「こんなはずじゃなかった」となりやすい部分です。
大手法人の定義
実は特に明確なものはございません。
基本的に上場企業または上場企業の関連企業も大手法人に該当するものとなります。
また地域にある大きな医療法人などもよくある例です。
相手が大手法人に該当するかどうかは貸主側で判断するのではなく、借主側から「保証会社利用なしでお願いします」と言われたり、「社宅代行会社利用ありです」と言われた際に判断するものとなります。
社宅代行会社とは何か
大手企業の多くは、社宅の管理を社宅代行会社に委託しています。
社宅代行会社とは、企業に代わって社宅の手配・契約・管理をまとめて行う会社です。
この場合、社宅代行会社が携わる契約の実際の流れはこうなります。
一部、オーナー・管理会社と社宅代行会社が契約を結び、社宅代行会社が企業に転貸する形になります。つまり転貸借の構造が入ってくるケースがあります。
オーナーや管理会社の交渉や協議をする相手は、入居する従業員でも企業の担当者でもなく、社宅代行会社になります。
社宅規定が優先される
通常の賃貸契約では、貸主の意向が優先されるポイントが多くあります。
ところが大手法人名義の契約では、企業側の社宅規定が優先されるケースが多くあります。
具体的にはこういった点です。
解約予告は必ず1ヶ月前となります。
募集条件として2ヶ月前の解約予告を定めていたとしても、大手法人の社宅規定では1ヶ月前が基本でなるため、社宅規定が優先されます。
また違約金の定めができない場合があります。
貸主の希望があれば、「契約開始後○ヶ月以内の退去は違約金○ヶ月分」という特約を入れることができますが、社宅規定上、違約金条項を受け入れない企業がほとんどです。
短期退去のリスクへの備えが限られます。
その他にも、契約書の書式を自社規定のものに変更するよう求めてくるなど、様々な通常とは異なる条件が出てくることがあります。
貸主の意向だとしても、これらを変更することは現実的に難しいものであり、契約自体を断らざる得ません。
契約締結までに時間がかかる
大手法人名義の契約では、契約書への署名・捺印に時間がかかるケースがあります。
社宅代行会社の内部審査、企業側の承認プロセスを経る必要があるためです。
通常の個人契約であれば、審査通過から最短で1週間～2週間もあればで契約・鍵の引き渡しという流れになります。
ところが大手法人名義では、どうしても時間がかかることがあります。
こういった場合、鍵の引き渡しは入金ベースで行うという対応が現実的です。
契約書への捺印が完了していなくても、敷金・前家賃の入金確認をもって鍵を引き渡す形です。
ただしこの進め方については管理会社と事前に確認しておく必要があります。
保証会社が使えない
前の記事でも触れましたが、大手法人等名義の場合、保証会社を利用できません。
企業の信用力が高いため不要という扱いになります。
支払い自体は安定していることが多いですが、保証会社がいない分、万が一のトラブル時の対応が通常と異なります。
この点は理解したうえで受け入れるかどうかを判断してください。
▶ 参考記事：保証会社とは何か。オーナーが知っておくべき仕組み
非居住者（海外家主）物件は断られるケースがある
以前の記事で触れた通り、オーナーが海外在住の場合、社宅代行会社の規定上、契約不可としているケースがあります。大手法人を想定している場合は、この点も頭に入れておく必要があります。
▶ 参考記事：海外赴任中に自分のマンションを貸すとき。非居住者オーナーが知っておくべきこと
大手法人名義が向いているケース、向いていないケース
転勤の多い企業の社員が入居する場合、短期退去のリスクがあります。
違約金も定められないことが多いため、このリスクへの備えが限られます。
長期で安定して貸したい場合は、必ずしも大手法人名義が有利とは言えません。
一方で、支払いの安定性という意味では信頼できます。
また分譲マンションのグレードと入居者の属性が合っているケースも多く、物件の管理状態という意味では安心感があります。
前の記事でも書きましたが、結局は名義よりも入居者次第です。
大手法人だからといって無条件に受け入れるのではなく、社宅規定の内容を確認したうえで判断することをすすめます。
▶ 参考記事：借主は法人と個人、どちらがいいのか
管理会社を選ぶときに確認すべきポイントは、こちらにまとめています。
▶ 固定記事：はじめてでもわかる「管理会社選び」
