分譲マンションを貸した後、管理会社に任せきりにしないほうがいいこと。

「管理会社に任せているから大丈夫」

その気持ちはわかります。管理会社に委託する目的は、自分の手間を減らすためです。それ自体は正しい判断です。

ただ、任せることと、任せきりにすることは違います。

管理会社はオーナーの代わりに動いてくれますが、最終的に判断するのはオーナー自身です。「知らなかった」では済まないことも、実は少なくありません。

今日は、管理会社に委託していても自分で確認しておいたほうがいいことを整理します。

募集が正しく行われているか

入居者を募集しているとき、オーナーが一番見落としやすいのがここです。

レインズに掲載されているか。写真は十分か。広告可になっているか。ポータルサイトでどう見えているか。

管理会社に任せていれば当然やってくれていると思いがちですが、確認してみると写真が少なかったり、広告不可になっていたりすることがあります。

自分の物件がどう募集されているかは、オーナー自身でもポータルサイトを見れば確認できます。一度チェックしてみてください。

▶ 参考記事：入居者が決まらない。まず家賃を下げる前に確認してほしいこと。

契約書・特約の内容

賃貸借契約書や重要事項説明書は管理会社が用意するのが一般的です。ただ、そこに何が書いてあるかをオーナーが把握していないケースは意外と多いです。

特に特約の内容は重要です。ハウスクリーニング費用の金額が明記されているか。ペット飼育や楽器演奏の禁止が書かれているか。設備の記載が正確かどうか。

特約に書いてあるかどうかで、退去時のトラブル対応がまったく変わります。管理会社に「うちの特約、見せてもらえますか」と一言聞くだけで確認できます。

▶ 参考記事：分譲マンションを貸すなら特約が大切。しっかりと入れて、万が一のトラブルに備えましょう

設備の記載

設備として何が記載されているかは、将来の修繕コストに直結します。

「自動お掃除機能付きエアコン」と書いてあれば交換時も同等品が必要。「エアコン」と書いてあればシンプルな機種に変更できる。この違いだけで、交換費用が数万円から十数万円変わることがあります。

設備と残置物の区別も同様です。管理会社に任せていても、一度は自分の目で確認しておいてください。

▶ 参考記事：設備と残置物の違い。これを知らないとトラブルになる

修繕の判断

設備が壊れたとき、管理会社から「交換が必要です」と連絡が来ます。

その際に「お願いします」で終わるのではなく、修理で済む可能性はないか、メーカー点検で部品が残っているか、見積もりの内訳はどうかを確認する習慣をつけてください。

特に築年数が経っている物件は、給排水管や電気設備など見えない部分のリスクも管理会社と共有しておくことが大切です。

▶ 参考記事：設備が壊れた。修理できるのか、交換しかないのか。

家賃の妥当性

家賃は一度設定したら終わりではありません。周辺相場は常に動いています。

更新のタイミングで、今の家賃が相場と合っているかどうかを管理会社に確認してみてください。上げるべきか、据え置くべきか、場合によっては下げたほうが長期的に有利なのか。

管理会社から提案がなくても、オーナーから「今の家賃、相場と比べてどうですか」と聞くことはできます。

▶ 参考記事：更新のタイミングで家賃を見直すべきか。判断の考え方。

税金まわりの基本

確定申告、減価償却、経費にできるもの。これらは管理会社の業務範囲外です。

管理会社は毎月の収支報告はしてくれますが、確定申告の中身まで面倒を見てくれるわけではありません。税金の基本的な仕組みを理解しておかないと、経費にできるものを見落として余計な税金を払っていることもあります。

わからなければ税理士に相談するのが一番ですが、「何が経費になるか」「減価償却とは何か」くらいの基本は押さえておくとよいです。

▶ 参考記事：マンションを貸したら、確定申告が必要になります。
▶ 参考記事：減価償却とは何か。マンションを貸す人が知っておくべき基本。

書類の管理

管理委託契約書、賃貸借契約書、物件取得時の売買契約書、修繕履歴、火災保険の証券、固定資産税の通知書。

これらの書類がどこにあるか、すぐに出せる状態になっているかは管理会社ではなくオーナー自身の責任です。

万が一のときに家族が困らないためにも、書類を整理して家族がわかる場所にまとめておくことをおすすめします。

まとめ

管理会社に任せることは正しい判断です。ただ、以下は自分でも確認しておいてください。

募集が正しく行われているか。ポータルサイトは自分の目で見る。
契約書と特約の内容を把握しておく。
設備の記載が適切かどうかを確認する。
修繕の連絡が来たら、見積もりの内訳と代替案を確認する。
更新のタイミングで家賃の妥当性を管理会社に聞く。
税金の基本は自分で理解しておく。
書類を整理して、いつでも出せる状態にしておく。

「任せる」と「任せきり」の間には大きな差があります。管理会社との関係は、オーナーが適度に関心を持つことでより良くなります。いい管理は、いいパートナーシップから生まれます。

管理会社を選ぶときに確認すべきポイントは、こちらにまとめています。